新加坡推出新一轮房地产降温措施

　　2021年，新加坡房地产市场交易活跃，整体表现景气，特别是政府组屋与私宅市场的行情“有点火”。

　　新加坡建屋发展局和市区重建局刚刚公布的预估数据显示，2021年组屋转售均价同比上涨12.5%，私宅转售均价同比上涨10.6％，组屋和私宅的售价均延续了2020年度的向好走势，并创下自2011年以来的最大年度涨幅。

　　总体来看，住宅交易价格不仅没有受到新冠肺炎疫情的影响，而且连续两年逆势上扬，整个住宅市场呈现出“价量齐升”的态势。

　　住宅市场交易持续活跃的原因有很多。第一，市场需求旺盛。新冠肺炎疫情导致人们居家学习和工作，越来越多的家庭产生了扩大住宅面积的需求，刺激了转售组屋和私宅市场。第二，流动性充裕，通货膨胀率上升，房地产价格表现出韧性，吸引了投资和资产保值群体。第三，疫情导致新建组屋和私宅的建筑成本上升，房产价格上涨的心理预期增强。第四，疫情致使部分组屋延期完工，不能按时交付，可预购组屋缺乏加剧供需失衡。第五，长期的低利率环境全面推高了资产价格，低房贷利率相应提高了购房者的“负担能力”，并愿意在公开市场支付更高的价格。第六，当地居民对经济复苏和家庭收入预期增加的前景看好。第七，外来资金购买私宅意愿增强，推动价格上涨等。

　　组屋是新加坡政府为国民（公民和永久居民）提供的限价和有条件使用的公共住宅，约80%的新加坡国民居住在组屋内。长期以来，政府既注重解决国民“居者有其屋”的问题，也高度关注房地产市场价格的变化，并通过及时抑制市场需求和增加市场供应量等措施，为整体房地产市场特别是转售组屋市场降温。

　　为进一步调控房地产市场价格过快和过度上涨，近期，新加坡政府部门陆续推出了一系列调控措施。2021年12月1日，新加坡国内税务局发布文告，鉴于政府组屋的市场租金上涨，从2022年1月1日起把政府组屋的年值调高4％至6％，多数三房式组屋和更大型组屋的房地产税将相应增加，自住组屋屋主须多付8新元至26新元的房地产税。与此同时，国内税务局每年也会调整私宅的年值。这是5年以来新加坡税务局第一次调整组屋年值和房地产税。

　　2021年12月16日零时，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局三部门联合发布文告，宣布从即日起推出新一轮房地产降温措施，主要内容包括：一是区别新加坡公民、永久居民、外国人、非个人买家（如公司）的身份，分别调高额外买方印花税5%至15%。购买第一套房产的新加坡公民和永久居民不受影响。二是收紧总偿债比率，每月贷款偿债率从不可超过收入的60%减至55%。三是调低建屋局组屋房贷的贷款与估值比率，从90%减至85%。通过金融机构取得的组屋房贷的贷款与估值比率仍维持在75%。四是政府将增加组屋和私宅房屋供应量，以满足市场需求。2022年至2023年每年将推出2.3万个预购组屋，至2025年计划推出多达10万个预购组屋单位。2022年上半年正选名单地段的私宅供应量环比也将增加40％。

　　三部门文告指出，政府过去几个季度一直密切关注房地产市场，如果不加以控制，房价可能会超过经济基本面。另有分析认为，新加坡政府推出上述房地产降温措施，意在防止房地产市场出现过热现象，同时也有遏制外国资本投机的意图。

　　综上所述，新加坡政府出台的新一轮调控措施，虽然有助于转售组屋和私宅市场降温，但鉴于市场需求依然强劲、建筑业复苏缓慢、建筑成本增长以及兴建中的预购组屋项目需要等候2.1年至5.9年时间等因素，预计全年转售组屋价格将继续上涨5%至8%。（经济日报驻新加坡记者 蔡本田）