第二批集中供地延期 多地有望调整土拍规则

　　土地市场出现“微妙”变化。长沙、上海等城市日前相继宣布，延期第二批集中供地出让。这引发行业高度关注。当前，不少房企经营压力增大，参与土拍市场热情有所降低。业内人士指出，首批集中供地高溢价率导致项目利润遭压缩。通过对竞自持、竞配建等环节进行调整，降低地块“实际”溢价率，有利于减轻房企经营压力。

　　规则有望调整

　　长沙市日前宣布，将第二批住宅（含商住）用地集中出让时间由7月推迟至8月。深圳、青岛、天津、上海等地相继发布类似公告。上海市8月13日宣布，第二批集中土拍出让公告时间延期至9月。

　　对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国证券报记者表示，在首批集中供地出让过程中，为遏制溢价率过高，不少城市通过设置溢价率上限、对热点地块设置“竞自持”“竞配建”等方式控制溢价率，以降温土拍市场，但实际效果有限。多个城市延期第二批集中地块出让公告时间或与此有关。

　　中指研究院指数事业部分析师毛大鹏表示，优化土拍规则，有利于完善“稳地价”工作机制。

　　长江证券指出，高溢价率导致房企盈利能力承压。控制名义溢价率上限方面，无锡、杭州、天津等地已经下调。但“实际”溢价率也应该控制。土拍规则预计会更柔性化，包括保证金门槛、竞品质、摇号以及一次性合理报价等方面。

　　避免恶性竞争

　　《上海市住房发展“十四五”规划》日前发布，提出进一步优化房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。实施分类管理，加强房地产金融市场监测分析，防范房地产金融风险等。

　　值得注意的是，时隔一年后，对房价上、下限均做出要求的政策再次出台。

　　岳阳市日前发文明确，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法网签。

　　实际上，早在去年3月，东莞住建局发布的《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》要求，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

　　陈霄认为，“限跌令”等措施或主要在于抑制部分开发商之间恶性竞争，避免引起市场大幅动荡。

　　提高抗风险能力

　　行业形势出现变化，房企也在做出调整。

　　宋都股份赔掉相当于一个季度利润的5000万元保证金，退掉杭州的地块一事引起行业震动。公司8月10日晚发布公告披露了背后原因，退地是因为联合开发的伙伴取消合作所致。

　　宋都股份表示，若合作顺利，公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合25亿元-35亿元的预期。但目前的情况导致公司极短时间内无法达成其他商业合作，给公司短期资金安排带来巨大压力。

　　业内人士表示，当前一些开发商资金紧张，融资较难，赚钱不易，房地产行业形势出现较大变化。

　　机构研报指出，第一批集中供地印证了房地产行业毛利率将由25%的中枢向20%下滑的趋势，甚至跌落20%以下。

　　对于房企而言，陈霄表示，房企应着力保障稳定的销售渠道，加快库存去化速度，回笼资金；制定符合公司的发展规划，合理且多元化拓展项目，提升企业自身的抗风险能力。