“三道红线”高悬 “踩线”房企出售资产忙“瘦身”

　　在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下，近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。“踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的。同时，紧抓融资机会，调整债务结构，并在“金九银十”进行促销。

　　专家表示，出售资产行为短期或延续。长期来看，房企需扩大精细化管理广度和深度，寻求合理稳健的发展路径。

　　出售资产案例较多

　　近期，房企出售资产进行“瘦身”的案例较多，表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。

　　北京产权交易所9月27日披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元；总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。

　　中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元；总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。

　　招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司（简称“招盛阁置业”）100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。

　　中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。

　　国泰君安统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。

　　“出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题。“短期‘踩线’房企出售资产行为或延续。有的房企则抓住窗口期融资，加快调整债务结构。”

　　抓融资 促销售

　　部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。

　　华侨城集团有限公司9月24日公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。

　　9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元（含），期限不超过7年，募资拟用于偿债。

　　根据克而瑞研报，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间。如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95%，美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%。

　　整体看，今年以来房企新发的人民币债券票面利率低于往年。

　　贝壳研究院指出，就三季度情况看，8月、9月房企发债额环比有所下降。四季度融资规模大概率保持环比下降，房企销售端压力加大。为冲击年度目标，房企或多采用促销政策，对冲融资端压力。

　　9月23日，中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。9月7日，中国恒大首先打响“金九银十”促销。全国楼盘全线7折，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。

　　看重“管理红利”

　　“长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”刘水表示，房企需要在精细化管控方面扩大深度和广度。

　　万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”制度。这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。

　　郁亮指出，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。

　　万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。

　　着手产品和服务端成为众多房企的共识。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前接受中国证券报记者采访时称，公司重视且坚持创新引领高品质的产品与服务。“这是公司主要的竞争力。”

　　中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2020年中期业绩会上称，房地产增量部分减少，未来发展主要在存量上，地产商将更注重科技含量的住宅，企业将通过智慧社区、绿色建筑、装配式住宅提升产品竞争力。

　　“长期看，房企要加强自身内增长、精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”王小嫱表示。