“爆仓”竟传染到租房客！解剖长租公寓的金融魔术

　　危险的魔术与失手的魔术师

　　然而，看似周密的金融魔术，很快就迎来了穿帮时刻。魔术的穿帮，往往不在于魔术原理存在漏洞，而在于魔术师的手法是否娴熟。

　　如前文所述，长租平台可以轻易地获得大额免息短期沉淀资金，但如何用好这笔快速滚动的短期资金，则是一门危险的艺术。

　　以长租平台龙头自如为例，其自述于2017年底管理房源50万间，截至2018年上半年，管理房源已超过70万间，并计划在今年突破100万间。今年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯等对自如注入共计40亿元A轮融资。

　　依据其官网公布的租房信息，自如目前提供的房源租金中位数约为2000元/月一间。假设自如向所有房东按季度付款，完成今年约50万间的新增签约规模，大约需要动用启动资金30亿元。而若将其公诸于众的40亿元融资全部投入，2018年全年可新增约66万间房。

　　但签下房源只是第一步，在下一个季度向房东付款前，长租平台必须获得与启动资金规模相仿的租金回款，才能保持住现金流不致断裂。一旦新增房源无法顺利出租，平台的生死存亡就将遭到拷问。

　　长租公寓的发展模式进入了这样的循环圈：以杠杆融资来争夺房源，投放租户收割更多预付租金，进而投资更多房源。其中租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。

　　鼎家董事长日前在接受媒体采访就表示，复盘爆仓始末的细节可知，在有了大量沉淀资金之后，公司在收房源上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。

　　水能载舟，亦能覆舟。这对于运用金融工具做大杠杆的长租公寓而言，更是如此。

　　无论是通过租金贷获取资金，还是借ABS补血，一旦实际销售的回血通道不畅，所有参与方都会成为牺牲品，包括这些放贷的金融机构。“一旦发生爆仓，以房租收入为底层资产的ABS也会遭殃，投资者可能会血本无归。”一位长租公寓业内人士表示。

　　一位券商ABS承做人士表示：“杭州鼎家的风险是前车之鉴，长租公寓平台本身就是轻资产公司，主要提供持续的运营维护等服务。上接房东下连租户，也就是‘二房东’的角色。平台运营一旦出现问题，无法向房东及时付款，房东就会直接与租客发生纠纷，以租金收入为底层资产的风险就会暴露，继而牵连到ABS的持有人。”他说。

　　深圳互金协会27日发文称，长租公寓如果出现诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，已涉嫌非法侵占他人财物。