拆解租赁企业商业模式： “居间商”如何变成“高级二房东”？

　　盈利前景仍不明朗

　　根据城市房产网的数据，今年第二季度，50个典型城市租金收益率（年租金收入／房屋价值）为2.6%。其中，4个一线城市的平均租金收益率仅为1.7%。作为对比，2017年伦敦的指标为3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右。

　　该机构认为，我国部分城市的租金收益率处于较低水平，说明我国租金与房价的背离度较高。其原因在于“房价涨幅过大”。

　　前述从业者向记者解释租金的定价机制：综合考虑成本、同区域内其他房源价格、市场走势、淡旺季等各种因素。同时，品牌运营商还会再适当上浮。

　　诸葛找房发布的数据显示，2018年7月，北京市挂牌租赁房源平均租金为90.12元/平米·月，今年以来累计上涨15.75%。其中，品牌公寓平均租金为157.2元/平米·月，明显高于市场平均水平。

　　尽管如此，品牌公寓仍然面临着盈利难题。到目前为止，尚无长租公寓品牌能够实现全面盈利。今年年初，熊林曾向21世纪经济报道表示，租赁行业的特点是，初期需要有经济投入，在一定时间后，规模效应才能凸显。目前仍然是投入期。

　　蛋壳公寓创始人兼CEO高靖则给出这样的答案，“对于盈利问题，我相信，资本市场都非常理性，大家看的必然是长远目标和长期利益。现阶段我们追求的是规模、服务和品牌，盈利不是我们考虑的问题。”

　　为了盈利，租赁企业会采取一些不合规的手段来提高运营收入，如“打隔断”等，但是，包括对房屋改造等均有硬性规定。

　　“国际上，很多人口稠密的大城市允许运营商将房屋分隔出租。但在我国的很多城市，‘打隔断’是严格禁止的，即使做好水电、消防等安全防范也不行。”前述从业者表示，这就相当于宣告了“N+1”模式的死亡。

　　与此同时，对于房源成本相对较低的商业地产、厂房等物业来说，很多城市不允许调整水电系统，“那就基本没法做了，没有上下水的房源基本租不出去”。

　　多数受访者认为，近期关于房租的讨论，能够成为使租赁行业走向规范的契机。但从商业的角度来说，距离形成有效的盈利模式还有很长的路要走。

　　至少在现阶段，大部分从业者都对行业的盈利前景不甚乐观。8月19日，SOHO中国董事长潘石屹说，“长租公寓不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。所以我觉得做这个生意的过程中，一定要有一个指引，不能偏离这个指引，赚钱的事情去做，不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。”