拆解租赁企业商业模式： “居间商”如何变成“高级二房东”？

　　“空置期”的秘密

　　长期以来，房屋租赁公司多以居间服务的方式来运作。即发布房源信息、介绍房主和租客见面并签订租赁合同，然后收取约相当于一个月租金的服务费。

　　在网络化、平台化的趋势下，信息不对称的局面逐渐改善，居间服务降温，租赁公司（中介）更多地承担类似“二房东”的角色。具体做法是，租赁公司与房主签订房屋托管合同，取得房屋的管理权，然后以更高的价格将房屋出租。其间，租客和租赁公司——而非房主——签订合同，甚至不会和房主见面。在这种模式下，租赁公司的收入来源是差价。

　　“虽然租赁行业不断变化，但基本的利润来源，就是从赚服务费变成吃差价。”北京某资深从业者向21世纪经济报道说，从本质上说，长租公寓运营商都是“二房东”，只不过相对高级。

　　“但当你进入吃差价阶段时，就会衍生出很多的服务，盈利点也开始增多。”他表示，比如，为获取更高的价差，机构会通过改善装修、打隔断、提供增值服务（维修、保洁等），增加租赁空间，或提高居住舒适度。

　　显然，进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更为复杂。上述从业者表示，租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。

　　自如CEO熊林曾向21世纪经济报道表示，运营成本主要来自于三个方面：一是配置装修成本，机构化要比个人更有效率；二是人工成本；三是空置成本，如果空置率偏高，资本运营效率就下降了，利润也会被摊薄。在熊林看来，空置成本是“问题的核心”。

　　租赁企业会通过各种方式降低成本。据了解，大型长租公寓运营商有长期合作的装修公司。由于风格统一，操作也颇为熟练。以自如为例，在北京，完成一间毛坯房的硬装，通常只需要15-20天的时间，效率惊人。此外，在家具家电的采购中，大型运营商也能通过集中采购的方式将成本降低。

　　而在减少空置期、节约空置成本方面，运营商更是有一套独特的做法。

　　今年5月，王宇（化名）将位于北京东五环某小区的一套55平方米的房屋委托给自如，双方签订了三年的委托合同。他向21世纪经济报道表示，由于是毛坯房交付，在合同的第一年中，双方约定了3个月的空置期，用于房屋装修和前期寻租。合同的后两年，每年约定25天的空置期，用于房屋的到期腾退与转租。

　　王宇表示，这接近5个月的空置期，并不算在托管期限之内。也即，双方签订的托管合同为三年，而自如持有房屋的时间约为三年五个月。

　　在王宇看来，由于自如具有极高的装修效率，北京租赁市场又处于供不应求的阶段，5个月的空置期中，至少有一半的时间能被运营商“节省”出来。不仅不存在所谓的“空置成本”，还能据此获得额外的收益。

　　他同时表示，考虑到自如的品牌影响力，即使有一些小中介出价更高，他也仍然将房屋委托给自如进行管理。