长租公寓REITS发行再开“绿灯” 各路资本欲携险资入场跨越“收益差”

　　拟引入保险资金“镀金”

　　尽管REITS发行存在诸多挑战，但并未阻碍房机构的参与热情。

　　在上述券商人士看来，这主要源于物业估值增值收益一次性套现的利益驱动。具体而言，尽管多数长期持有运营物业年化回报率仅3%-4%，但一线城市核心地段物业每年约有10%的增值空间，若机构通过有效运营实现REITS退出，那么其实际项目回报率或达13%以上。

　　为了解决收益差、结构化REITS产品发行不确定性等操作难题，机构开始考虑引入保险资金，即先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITS。

　　这种做法的好处，一是保险资金的入场，能提前偿还此前物业开发收购过程的银行贷款，降低贷款利率等财务支出；二是保险资金能为物业后续改造提供低成本长期资金。

　　“更重要的是，不少长租公寓运营机构、房地产投资基金认为，通过保险公司等机构投资者的入股，有助于提升整个REITS股东方的信用度，从而获得更多机构认购额度，并适度降低发行利率。”上述券商人士指出。

　　不过，目前保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度，一方面要求物业必须处于一线城市核心地段，具有稳健租金回报与房产增值空间；另一方面其租金回报率不能低于保险资金长期投资回报预期值。

　　“考虑到多数长期持有运营物业年化收益仅3%-4%，仅此一项就可能被不少保险公司否决。”上述券商人士指出，尽管长租公寓等长期持有运营物业得到政策扶持，但符合保险公司投资要求的项目却屈指可数。