广发基金张万成：推出REITS有助满足资产配置需求

　　推出REITS有助满足资产配置需求

　　如果站在年末回望2016年，房地产市场无疑是最引人关注的热点，其有两个特征：一是前期涨幅大、影响广，在一线城市楼市火爆之余，一些二线城市的房价涨势亦如“脱缰之马”；二是接踵而至的调控限制严，各地主管部门调控措施不断加码，纷纷祭出被称为“史上最严”的楼市调控政策。

　　从供求两端入手

　　要打破房价上涨和调控循环，在众多经济分析工具中，使用最常规的分析工具——供求分析或许就可以得出结论。在房价飙涨的背景下，过往的调控措施无论是限贷或者限购，还是利率上浮、提高首付比例等措施，基本都是偏向于抑制需求的角度，短期有效但是长期又孕育更大的反弹压力。面对房价上涨和调控循环往复，新一轮调控中已经有从供给端来入手，进而双管齐下的措施出台，例如北京、深圳等地均强调加大土地供应，如果供给端的措施逐步到位，无疑对实现调控目标大有裨益。

　　站在供给侧的维度拓展视野，如果能增加新的投资工具引导目前的房地产投资需求，或许也是不错的选择。其中，国际市场的房地产信托投资基金（REITs）可以作为借鉴。REITs是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常会将至少90%的净收益分配于投资者的金融工具，其本质是将有收入的房地产证券化，是房地产业与证券业结合的一种混合产物。

　　REITs最早起源于美国，近年来获得快速发展。目前美国已有超过7000万居民的证券账户或养老金账户投资REITs产品，超过300只共同基金投资于REITs。美国REITs行业的总市值接近1万亿美元，远远超越传统的地产开发行业，成为房地产行业投资最重要的形式。因为其具备独特的风险收益特性，在美国有第四资产之称，即股票、债券和现金之外的第四种资产。据彭博统计，目前全球有30多个国家和地区推出REITs产品，规模从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元。

　　推进REITs

　　随着我国房地产步入存量时代以及房价持续上涨，单个物业交易所需的资金量越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求，在解决商业物业资金来源的同时，也为中小投资者参与商业物业提供可能性。REITs流动性好，可避免直接投资房地产的变现能力较差的不足。

　　对于如此生机勃勃的投资工具，国内尚未发展壮大的原因何在呢？从投资角度看，租金回报率是一个重要的衡量指标，相当于股票的市盈率，北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%左右，吸引购房热潮的主要因素是未来的涨价预期，如果没有涨价预期，除了刚性需求，部分投资资金必将寻找新的标的。值得注意的是，与住房市场相对应，一线城市商业地产租金回报率在4%到5%之间，已经高于部分美国REITs。如果能够选择优秀商业地产进行证券化做成REITs产品，对投资者具备较强吸引力。

　　2014年以来，央行、住建部均表示要积极稳妥开展REITs试点；证监会也把REITs作为长期研究推动的服务实体经济的基金产品。可见，国内推出REITs的必要性不需要赘言，但在可行性上还存在一定障碍。归本溯源，美国的REITs诞生之初就是税收驱动型，为了促进REITs市场发展，几乎所有推出REITs的国家（或地区）都给予REITs不同程度的税收优惠。而国内要发展REITs的最大障碍也恰恰在税收环节。

　　目前国内推进REITs面临的税收负担很重，在高额税负之下，REITs的收益难以达到必要的投资回报要求，也就抑制了推动REITs发展的动力。如果能够突破现有的一些政策障碍，尽快推出REITs产品，对于丰富投资品种、满足投资者的资产配置需求具有重要意义。值得一提的是，REITs产品可以提供投资的替代品，对缓解房地产价格上涨发挥一定作用。