上海楼市拐点隐现： 土地供应调整致行情分化

　　在4月的供应高峰后，5月上海新房市场供应出现了明显回落。据上海链家市场研究部监控，5月以来截至24日，全市共有10个新建商品住宅项目推盘，共计推出房源2200套。

　　一个事实是，刚需盘出现了滞销倾向。金山某项目推456套新房仅8人摇号，中标率高达5700%。这与4月出现的中高端楼盘参与摇号人数超额情况大相径庭。

　　上述10个新项目全部位于远郊，属刚需盘，且认筹数均未超过房源数，甚至有多个项目推出了几百套房源，但认筹摇号人数仅个位数。如位于临港滴水湖畔的艾森公馆于5月18日公开摇号，推出111套房源，均价约2.9万元/平方米，认筹仅18人；3月底4月初，位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源，均价约30000元/平方米，认筹数达618个，开盘当天即售罄。

　　上海链家市场分析师赵葆根表示，前期部分新房项目摇号过热行情，是之前供应量较低，需求长期积累所造成。随着4月以来供应端放量，供求关系进一步调节。将有更多新房项目，面临目标客源消耗较大、定位近似产品竞争等问题，这都将增加它们以价换量的压力。对于意图在新房市场入市的购房者而言，也应该在供求关系趋向缓和的情况下，进一步保持理性步调。

　　成交行情分化

　　从5月新推盘情况来看，大多数楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下。随着4月供应端放量，市场预期总体趋向理性。

　　据统计，除了上海远郊区的超低价格刚需项目，一些离市区更近、价格相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。比如，位于上海嘉定新城的盘古园府于3月初推出共416套房源，均价约35300-43350元/平方米，但开盘当天仅82人认筹。

　　上海链家数据显示，4月以来，上海出现了一个月多的新房供应高峰，全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市；而截至5月21日，这些房源中已网签的仅0.35万套。仍有近七成的供应房源，尚未完全释放至市场中。

　　赵葆根指出，行情分化的原因是多层面的。首先，推出房源的受众群体对摇号情况有较大影响。例如，部分项目推出的为别墅房源，受众群体十分有限。

　　其次，诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块，本就是近年新房推盘较为集中的区域，今年以来推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大消耗，板块内定位近似的新房、次新房项目，也形成一定的竞争。

　　同时，购房者更青睐于一二手房价格倒挂的区域。如4月前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号遭热捧，因该项目此前获批单价约7.3万元/平方米，彼时周边二手房的价格已普遍达每平方米9万元以上。

　　而上海远郊的嘉定新城、青浦、金山等区域，虽然新房也限价，但其价格并没有像市区新房、尤其是豪宅项目那样被压制得过低，也未出现一二手房价格明显倒挂的现象。

　　上海中原市场分析师卢文曦认为，“部分刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要原因”。