土地流转诉求激增下的收益再造：延伸农业产业链盘活闲置房

　　我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此，张云华指出，“目前空心村的问题非常普遍，闲置宅基地、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源，怎么让农民手里的死资源变为活资产，是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”

　　从实际情况而言，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。

　　据土流网统计，自2017年10月开始，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长。

　　从近三年土流网各省农地信息发布情况来看，耕地流转占据主导地位，占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。

　　“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动，2018年起呈直线上涨趋势。”土流网高级副总裁廖建伟分析道。

　　廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例，分别占51%和38%；股份合作等更现代化的模式，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。

　　从流转去向而言，土流网近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户，18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”

　　农业与二三产业融合发展

　　伍勇向21世纪经济报道记者表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段。

　　“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。

　　不过在未来，土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此土流网推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起，进行资源对接。

　　但伍勇也发现，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。

　　“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。

　　因此，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。他向记者解释，改造过程中，土流网的理念首先是跟农民利益捆绑，其次是不大拆大建。

　　伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营；二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接；三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。

　　为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权；新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。

　　“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。

　　据介绍，土流网自2015年开始还与长沙市各级政府摸索、实践服务三农，目前有3个模式落地执行，包括土地流转政府管理职能与交易主体服务职能结合，土地托管政企合作模式等。

　　当然，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地；大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。

　　伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善，“资本最害怕就是农民反悔，因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭我们的力量是不够的。”

　　资料显示，截至2018年3月，土流网在全国成立了437家线下土地流转服务中心。此前两轮融资的股东方包括复星系资本和经纬创投旗下资本，C轮融资正在交割。

　　（编辑：贾红辉）