租赁住房迎“世纪风口”：“国家队”接连入场

　　导读

　　“政府主导，国企优先”是目前各热点城市推行住房租赁模式的主要路径。

　　克而瑞研究机构针对租赁用地做了一项统计。统计发现，未来3-5年间，包括北京、上海、深圳、广州以及杭州等热点城市将有3成以上为租赁用地。这意味着，租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口”。

　　在“租购并举”住房制度倡导下，机构主体纷纷抢滩长租公寓市场。机构主体主要包括品牌运营商、中介系、酒店系、房企以及“国家队”。“国家队”指的是以政府为背景开展的住房租赁企业。在政府推动下，各热点城市正陆续推出试点模式。

　　21世纪经济报道统计发现，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出国有住房租赁公司。1月2日，成都市城乡房产管理局消息称，成都市国有租赁房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城区，从一居到四居都有，月租金470元起租。

　　成都试点模式

　　成都是全国首批开展住房租赁试点城市之一。目前已组建了4家国有住房租赁公司，正全面开展国有存量住房清理，盘活国有存量房源。

　　2017年7月，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。与此同时，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广。2017年年底，成都提出组建国有租房租赁公司的《方案》。

　　《方案》提出，到2017年年底，成都将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设、完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场。成都将逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

　　1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。

　　安居客首席分析师张波认为，成都的试点模式可以起到稳定租金价格的示范性作用。58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国年度人均月租金为791元/月，同比上涨16.7%，而成都2017年人均月租金同比涨幅为18%，已经超过全国的平均涨幅。月租金470元起租已明显低于市场租金水平，虽然供应量小，不足以对整体租赁市场价格形成冲击，但对于稳定成都整体的租金价格有着一定示范性作用。

　　另外，张波认为，成都模式还可以缓解租赁房源需求增加的压力。据58集团租赁蓝皮书数据显示，2017年全国APP端年度日均租房需求较2016年增长57%，其中以成都为代表的新一线12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。虽然首批仅有2200套上市，但后续的供应量会进一步增加，整体市场租赁房源量的增长可以有效缓解租赁需求增长。

　　戴德梁行成都公司住宅部董事谢普丞认为，由政府推动的租赁住房相对市场化和商业化的模式来说，它的发展速度相对较快，同时多以满足保障性需求为主。其次，相对企业来说，政府行为的租赁住房对利润的追求相对较弱，其最终的目的是促进整个租赁住房的市场化和商业化发展。另一方面，政府背景的租赁住房行为也是在这个新兴的市场中试错并摸索经验，为未来的政府规划和企业发展提供一些经验。