止跌回稳 深圳楼市新政效果显现

　　深圳市一在建楼盘 本报记者 黄灵灵 摄

　　深圳龙岗区一新盘售楼处本报记者 黄灵灵 摄

　　“市场发生了翻天覆地的变化”“有新房项目认购量较9月份激增3倍”“国庆假期,门店成交量快赶上之前一两个月的水平了”……近日，中国证券报记者调研了解到，自9月29日深圳发布房地产新政后，市场反响热烈，客户看房量、成交量均大幅增长，楼市止跌回稳态势渐显。

　　一方面，此次新政后楼市成交量增长幅度更大，持续性更强；另一方面，楼市成交热度开始传递到价格层面，有开发商取消优惠折扣，二手房成交价亦小幅回升。

　　“日光盘”重现

　　新政出台后，深圳楼市热度迅速提升，新房市场尤为明显。自“9·29”新政以来，深圳已出现两个“日光盘”。

　　“市场热度回来了。”10月22日，龙岗区一位新盘销售员说道，其所在楼盘于9月28日开放售楼处，拟于本月底推出600余套房源，目前处于蓄客阶段，已吸引400多批客户进行诚意登记。

　　记者在现场看到，虽然当天为工作日，但售楼处仍有客户陆续到访。“工作日看房的人少一些，周末就忙不过来了，上周末我们楼盘接待了100多批客户。”前述销售员说。

　　这并非个例，从已开盘新房项目销售情况看，新政后购房者入市意愿明显增强，深圳已有两个项目开盘即“日光”。

　　10月13日，位于龙华区的深业上城学府开盘，该盘推售330余套房源，登记入围客户740余批，开盘首日即售罄。10月19日，位于光明区凤凰城板块的中建观玥开盘。据悉，开盘1个多小时即售罄，该项目共2000多批客户抢购190多套房源。

　　业内人士分析称，前述两个新房项目“日光”的原因：一是定价较为合适，与二手房存在价格倒挂，尤其是光明区的新盘定价较低，吸引了一批刚需客户。二是项目地理位置较好。三是新政作用下，市场热度提升，购房者入市意愿上升。

　　有些新盘项目销售虽然没有“日光”，但认购热度及去化情况也明显改善。光明区住建局相关负责人介绍，9月29日晚间，深圳出台房地产新政，优化分区住房限购政策，并在首付比例、税收政策、降低存量房贷利率等方面做出调整。楼市传统的“金九银十”遇上超大力度的政策刺激，叠加优质资源配套和广阔发展前景，光明区在售房地产项目的到访数和认购数显著增多，有新房项目认购量较9月份激增3倍。

　　据悉，9月30日-10月16日，光明区在售楼盘共到访客户17003批次，认购1365套，日均认购量较9月增长433%，10月前两周的认购量是9月份的3倍。

　　二手房成交激增

　　此次深圳楼市新政“组合拳”不仅释放更多购房需求，还点燃购房者的“打新”热情。

　　“新政出来后，市场出现翻天覆地的变化。尤其是国庆黄金周期间，新房和二手房成交量都很不错，一周的成交量快赶上之前1个月至2个月的成交量了。”深圳链家香山里旗舰店商圈经理李林说。

　　德佑地产龙光玖龙台店店长潘胜现也表示，客户量明显增加了。目前，其所在门店本月新房及二手房有12张买卖单，与上半年月均水平相比增加了1倍。与新政前相比，客户咨询量和线下看房量也增长了好几倍。

　　潘胜现所在的门店处于光明区。“新政出台后，光明区解除限购，此前一些客户没有购房资格，现在可以买房了，随之带来看房量增长。”潘胜现说。

　　值得注意的是，新政出台后，楼市成交热度迅速攀升，并逐渐反映到价格上。“近期有些房源价格小幅上涨。”潘胜现说，新房方面，此次新政后已有开发商取消折扣。

　　此外，个别二手房成交价小幅上涨。潘胜现举例称，10月22日，其所在门店成交了一套110平方米房源，成交价为630万元，与上个月底成交的同小区同户型房源价格相比上涨了30万元。

　　“之前的行情是，挂牌价600万元的房源，买房客户要还价30万元，但现在加价30万元也有客户能接受。”潘胜现说道。

　　有的片区则出现房源挂牌价上涨。李林表示，其门店所在片区大概有30%的业主上调了挂牌价，但价格调高的房源难以成交，目前其所在门店没有反价（涨价）还能成交的案例。

　　从整体数据看，贝壳研究院数据显示，国庆长假深圳二手房成交均价为5.4万元/平方米，相比去年同期上涨3.8%。截至10月13日，深圳二手房挂牌量比新政前（9月28日）增长约6700套，新增挂牌房源的均价为7.1万元/平方米，环比小幅上涨1.4%。

　　与此同时，业主和购房者心态发生了变化。“比较急售的业主与购房者的谈价空间收窄了。”李林举例称，以前挂牌价报2500万元的房源，最终2200万元-2300万元就能成交，但现在谈价空间可能只有几十万元，有的甚至“死守”挂牌价不松口。

　　政策效果持续性较强

　　多位受访人士表示，此次深圳楼市利好政策与此前相比，对楼市成交刺激效果更佳、持续性更强，预计政策效果或至少持续至今年年底。

　　具体来看，此次深圳楼市新政提出，优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%等措施。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此次限购范围大幅度收窄，目的是刺激增量需求，消化过剩库存，缓解供求关系。同时，政策将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，降低了二手房交易税费，将促进二手房成交量提升。

　　从政策效果看，贝壳研究院数据显示，新政出台21天（9月30日至10月20日），贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比增长228%，大幅高于今年5月6日房产新政出台后的增幅，政策效果明显。

　　从成交套数看，深圳市房地产中介协会表示，上周（10月14日至10月20日）深圳二手房签约量为2106套，环比小幅下降，但从绝对值看，单周交易量仍超2000套，市场继续保持着良好发展势头，楼市政策效应在持续释放中。

　　对于政策后续影响，李宇嘉表示，从过去三周的成交量来看，国庆黄金周的成交数据最好，随后两周相对弱一点，但同比增长仍较为明显。由此看，政策刺激效应虽然有所下降，但预计持续到年底应该问题不大。

　　中原地产华南区总裁郑叔伦表示，短期之内，二手房供应会增加，开发商会考虑加推新房销售，房价预计将保持平稳。房价将“走”在成交量后面，如果成交量持续增加，当上升到某个水平时，房价可能才会上涨。