又有一线城市加入“以旧换新”，政策执行仍存优化空间
目前已有超50城支持“以旧换新”，代售模式为主流，但市场反映平平。
继深圳、上海之后，广州也加入了支持“以旧换新”的行列。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发出住房“以旧换新”活动倡议书。
根据倡议，“以旧换新”活动由换房人、房企、中介机构共同参与。其中，换房人以自愿原则参与，是计划出售所持二手房（旧房）并在广州市内购买新房的消费者。
据披露，活动首批共发动广州全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与，并持续半年时间，自2024年5月25日~2024年11月24日。
为激发换房人参与的积极性，倡议书鼓励房企和中介机构以多种方式给予换房人更多优惠。
在房企方面，倡议鼓励企业结合自身实际，为换房人提供无忧选购新房服务，包括锁定新房房源、首付宽限期、无责任解除新房认购协议并退还订金，以及为换房人提供购房款折上折、购房大礼包（家具、家电、家装等）、减免物业服务费等优惠。
在中介方面，倡议鼓励在开展“以旧换新”期间，充分调动各种宣传渠道，积极优先推广旧房房源，提高旧房成交效率；鼓励中介为换房人提供旧房出售后新房交付前的过渡性租房佣金优惠；如通过同一中介完成“以旧换新”的，鼓励中介给予换房人佣金优惠等。
不过，记者从一家参与了“以旧换新”活动的华南房企处了解到，当前还在研究政策，暂时还没有具体的执行落地细则。
近两年来，随着刚需客户观望情绪渐浓，改善性住房需求成为房地产市场重要支撑，改善性住房需求也成为政策支持的重点群体之一。基于此，各地结合自身市场情况，落地各类“以旧换新”措施，推动一二手房置换链条的打通，促进改善需求释放。
当前，广州采用的这一“以旧换新”模式是较为常见的方式，被业内称为代售或中介撮合模式。
在代售模式下，房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。据不完全统计，在已经推进“以旧换新”模式的55城中，有30城采取这类模式，占比超半数。
另一较为广泛采用的模式为旧房换购模式。克而瑞监测显示，目前已有包括南京、郑州等在内的19城落地了旧房换购模式。该模式通常由政府平台、新房开发商、购房者、住房管理部门四方参与，流程为先由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，之后由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同，最后再完成一系列登记交接手续。
2023年下半年以来，多地试点了旧房换购模式，但此前整体规模较小，而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买。今年4月以来，南京开展“以旧换新”试点，首批试点2000套，郑州明确计划全年完成5000套，较过往的推进力度明显有所加大。
另据克而瑞监测，包括重庆、郑州、苏州等在内的11个城市采用了回购收储模式，主要由市属国企作为运营主体，自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目，收储房源大多被用来筹集人才住房、保障性租赁住房等。此外，还有发放换新补贴等模式。
多种“以旧换新”模式持续推进，效果表现不一。占主流的代售模式落地效果平平，多地出现“只看不买”的情况。据克而瑞监测，例如深圳的一项目在4月中旬启动“以旧换新”，此后一周的项目来访量环比上升50%，但认购只增加了1套。
中指院分析称，代售模式很大程度上取决于市场的运行情况，在当前“买方市场”下，“卖旧”难度仍旧较大，二手房交易周期普遍较长，导致该模式效果较为有限。当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。
相较而言，旧房换购模式的市场反响相对积极。克而瑞调研显示，无锡4月下旬启动“以旧换新”评估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金额近1亿元，试点项目表现好于自然成交。同时，郑州的收购主体城发集团在试点首日就有64组存量房源通过初审，如果换购计划推进顺利，预计将释放100万平方米新房购置需求。
5月21日，南京首批“以旧换新”客户已确认成交。据安居集团披露，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150 组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。目前已有52组客户确认成交。
业内认为，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间。
中指院表示，“以旧换新”模式可以简化或合并多个流程，减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等。从地方国资平台情况来看，当前不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房，且收购的存量房较为零散，也为后续管理增加了难度。在去库存的新政策基调下，建议相关协同政策加快落实，地方平台“收旧换新”模式的推行也需要国家更多资金支持。
镜鉴咨询创始人张宏伟也建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。
