全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行党委书记、行长兼国家外汇管理局河北省分局局长陈建华近日在接受中国证券报记者专访时表示，房地产投资信托基金（REITs）是贯彻落实“租购并举”、“房住不炒”改革方向的重要手段，未来发展空间极为广阔。目前，我国发行公司型和基金型的公募REITs均存在一定障碍。推动数万亿元体量的REITs公募市场建设和发展，需从法律、税收、监管、融资和投资者等角度开展一系列改革和创新，建立符合我国国情的公募REITs基础市场机制。
公募REITs发展空间广阔
中国证券报：我国REITs市场为什么发展得较为缓慢？
陈建华：REITs作为国际上比较成熟的房地产租赁行业融资模式，是落实“租购并举”、“房住不炒”改革方向的重要手段。发达经济体中REITs已经相当普遍，目前已有37个国家推行立法并发行。据测算，我国公募REITs市场规模未来可达到4万亿元，发展空间极为广阔。
从国际经验来看，公募REITs分为公司型和基金型两种。目前，我国发行这两种公募REITs均存在一定障碍。一是对于公司型REITs公募发行，我国公司法、证券法均没有REITs公司上市的专门规定，REITs设立时物业持有公司需要缴纳30%-60%的土地增值税，导致REITs产品税负成本过高。同时，存在物业持有公司和投资人股息所得均需缴纳所得税的双重征税问题，使国内REITs产品收益率缺乏市场竞争力。二是对于基金型REITs公募发行，由于基金法的相关规定，导致公募基金无法投资于非上市物业持有公司股权。
由于支持公募REITs发展的政策体系不健全，国内大多采用资产支持证券模式创制流动性差、发行成本高的私募类REITs产品。这类产品投资者范围较小，结构设计复杂，无法满足日趋扩张的房地产租赁市场融资需求。
开展一系列改革和创新
中国证券报：未来应从哪些方面加强公募REITs的市场建设？
陈建华：推动数万亿体量的REITs公募市场建设和发展，需要从法律、税收、监管、融资和投资者等角度开展一系列改革和创新，建立符合国情的公募REITs基础市场机制。
一是搭建REITs法律政策体系。借鉴美国、日本、新加坡等国经验，出台我国REITs专门法律或对现有公司法、证券法等进行增补，明确REITs投资要求、收益来源和最低收益分配比例等内容，划定REITs作为投资租赁类房地产项目持续运营获得租金收入属性；列明REITs组织形式、公募发行条件、信息披露要求等内容，搭建REITs公募发行法律政策框架。
二是出台专门税收政策。依据“税收中性”原则出台与REITs相适应的税收政策，明确REITs设立不涉及不动产转移行为，减免或递延征收土地增值税；减免REITs公司需要缴纳的企业所得税，避免重复征税，提升REITs产品的市场吸引力。
三是建立监管与自律机制。建立REITs备案、定期报告和信息披露机制，严格规范REITs投融资与经营行为；引入委托人监督机制，代替投资者监督资产运营管理、处分与收入分配情况，定期向公众通报，保障投资者知情权；加强对REITs管理受托机构、评估公司、会计师事务所、律师事务所等中介机构监管，努力提升REITs业务合规水平和信息披露质量。在监管部门指导下，建立行业自律组织，制定行业自律性文件，关注行业发展面临的问题并加强行业内部协调处置，共同维护行业健康发展。
四是建立债务融资机制。将REITs纳入我国住房金融市场建设体系，协调各类金融机构之间加强协作。明确REITs指导性资产负债比例，在限度内鼓励银行业金融机构在风险可控的前提下，对REITs发放开发贷款、经营性贷款；允许公募REITs发行各类公司信用类债券，筹集资金专项用于租赁住房建设和经营。
五是培育多元化投资者。将REITs纳入资本市场指标体系，增加指数型基金被动持有REITs份额；允许养老基金等机构投资者购买并长期持有；在提示风险，进行风险承受能力测试基础上，允许合格个人投资者购买，增加市场流动性，支持公募REITs市场健康发展。
三方面提升REITs产品市场吸引力
中国证券报：未来可从哪些方面提升REITs产品的市场吸引力？
陈建华：REITs产品的市场吸引力大小主要取决于其为投资者带来的收益水平。按照国际经验，公募REITs应该以权益类资产为主，投资收益分为定期租金收入分红与底层物业价值上涨带来的资本利得两部分。除了REITs运营主体不断优化内部管理机制，提升底层物业租金水平以外，可以从三方面着手提升REITs产品的市场吸引力。
首先，购入租售比较为合适地区的物业作为REITs底层资产。以雄安新区为例，雄安新区具有广阔发展前景；新区在容城、安新和雄县三县基础上合并组成，土地获取成本低，中央已明确不走土地财政的老路，建设用地价格将控制在合理区间，因此以雄安新区项目为底层资产的公募REITs产品将具备较强的市场竞争力。
其次，在提升租售比后，还要考虑建立专门税收制度。REITs将至少90%的年度应税收入作为股息分配给投资人，起到收入的“导管效果”，借鉴国际经验对“土地增值税”和企业所得税给予减免或递延，可以大幅降低REITs税收负担，提升投资者受益水平。
再次，虽然持有REITs的主要目的是获得租金分红收益，但合理的物业增值也会显著提升REITs产品的市场吸引力。因此，组建专门团队以提升对房地产市场走势的判断能力，择机购买具有较好发展前景的低价物业资产，也是提升REITs产品竞争力的重要途径。
