京一试点养老社区被质疑多处违规 最小户型面积近80平米

　　据中国之声《新闻纵横》报道，随着老龄化社会的到来，老人安居、宜居正变得越来越重要，养老产业也成为了各界竞相追逐的新风口。在政府鼓励民间力量参与养老事业的同时，不少商家嗅到了养老地产的潜在商机，开始打着“养老”的幌子大做文章。

　　位于北京双桥的恭和家园项目，近日开始低调地进入到销售程序。这个由乐成老年事业投资有限公司投资开发的项目，打出了“北京首个共有产权养老社区”试点的概念，但记者调查发现，项目虽已获得房地产预售证，却被质疑多处违规。养老地产最终沦为商品房项目的案例屡见不鲜，恭和家园的这次试点有什么特殊之处？养老会不会只是个噱头？

　　政府试点、养老服务配套，还有最吸引人的“不限购，能买卖”，以上这些是开发商乐成給恭和家园打出的标签。恭和家园的售楼中心，藏在双井第二社区卫生服务中心的最里侧。据恭和家园工作人员介绍，“满五年的社保跟纳税，您就满足了我们这的购买要求，以您的名字买”。

　　目前，该项目还处于意向登记阶段，如果打电话到售楼中心咨询，工作人员会做记录并表示有进展会第一时间通知。项目的实际地址在北京朝阳区双桥附近，离北京行政副中心只有十一、二公里。小区房子正在进行内部装修，都是4层或6层的板楼，朝南一室一厅的格局，带电梯，西边是杜仲公园，售价4.5至5万。一位项目负责人介绍，“精装修，正在装修，蛮好的，四、五万买很划算，我劝你多买几套。”

　　2010年9月，乐成老年事业投资有限公司先以协议出让的方式获得了项目所在地块，随后分别在2011年及2015年变更出让合同，增加建筑面积及地下空间。最终直接以8000多万的出让价款，获得了地上建筑面积36770平方米，地下建筑面积12350平方米，还有几千平方米的地下车库及仓储面积。一位知情人透露，原来这块地的规划用途叫医卫慈善用地，这块地原来是划拨，通过医卫慈善用地在北京市国土资源局办了土地协议出让调成了F3，综合用地。

　　我国从2004年8月31日起要求所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。北京国浩律师事务所律师杨琨解释，现在经过长时间的发展后，各种文件规定如果是出让土地，签订土地出让合同之前必须经过招拍挂程序，经过市场充分的竞价以后确定买售人与价格，确定后会有一个成交确认书，根据成交确认书去签订土地出让合同，根据土地出让合同去获得国有土地使用权证。

　　由此，业内人士认为恭和家园的土地获得过程存在问题。然而这没有影响项目的推进。

　　2016年4月7日恭和家园拿到了商品房预售许可证，可以正式对外销售。项目实行共有产权试点，购买人占产权的95%，开发商占5%，同时业主购买时需填写一位60岁及以上的居住人，除此以外，这个北京市第一个遵照《养老设施设计规范》打造的居家养老社区似乎与普通商品房销售无太大差异了。

　　销售表示，家里需要一位六十岁老人居住这个房子。这个房子是养老社区，专门给老年人建的解决目前养老问题，小区有专门的养老服务。

　　销售：这是原则上的要求，共有产权并会不影响后续买卖。

　　记者：那它算是商住还是住宅产权？

　　销售：属于综合用地类型的，不属于商住。

　　记者：以后涉及到买卖的这个问题呢？能买卖吗？

　　销售：能买卖，有房本的这个。

　　除土地性质变更过程存在疑点，恭和家园已建成的房屋面积也违反了养老政策规定。按照国土资源部的《养老服务设施用地指导意见》，养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，应限定在40平方米以内，恭和家园最小户型的面积也近80平方米。据销售介绍，一居室为主，有79、82、95平米三种户型。

　　公众的更多质疑来自养老项目本身的生命力：房子卖了之后，开发商对“必须有60岁老人居住”此条件的约束力有多强？据销售介绍，该项目将来要配套医务室、食堂等和社区养老有关的设施，并提供照料护理服务。不过，这些后续的服务提供能力又能持续多久？销售说，今后小区内提供的照料服务将参照市场定价。乐成目前的养老院项目每个月的费用已经过万，将来居住在恭和家园的老人，又买不买得起服务都是问题。如果其中某一环节跟不上，这个获得了很多政策红利的试点，将可能彻底沦为普通商品房项目，而这正是中国养老地产项目集体面临的问题。

　　中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟大分析，中国的开发商基本上是建了就卖，而不是建了持有。持有将来是一个长期的约束。在这种情况下很多开发商第一是去拿地、拿项目。第二是作为一个销售的概念，对他来讲只要能拿到地、能卖掉。

　　类似的失败案例不在少数。早在2011年北京曜阳老年公寓就曾“以租代售”，与客户达成租赁协议，使用权最长为70年，被质疑变相卖房，最终被政府叫停；南京首例养老地产项目——汤山留园老年公寓，因无人问津已变成温泉酒店；浙江乌镇的养老地产项目绿城乌镇雅园也因购房者过于年轻，配套老年服务一时无用武之地。况伟大认为，如果养老地产不做结构性调整，即使并非开发商主观意愿，也很容易沦为普通商品房项目。“国外的养老地产本身是由银行或者是放款机构发起，而不是由开发商来发起，在中国养老地产是在开发商通过开发房子的过程中引入医院或医疗设施，来增强房子的额外公共服务职能。从目前实施方面来看，我认为这是开发商比较一厢情愿的事情。”

　　2014年北京市开始力推“医养结合”养老服务模式，明确盘活存量用地用于养老机构建设的措施，恭和家园显然搭上了政策的东风。目前乐成已在通州半壁店、常营等另外三个地方，陆续拿下类似试点项目。既然是试点，在已有政策的框架内做适当的突破可以理解，如何保证项目在后续运营上不偏离既定轨道，让真正有养老需求的人买到房子、住得舒心，让这类项目良性循环起来，在制度设计上就该走在前面，也该让公众更明晰。（记者 周益帆）