经济的维护成本不容忽视
2004年刚到北京时，曾在东三环双井的一栋老楼住过一年。这栋大楼是1980年代初北京标志性的住宅楼宇，但二十多年后大楼维护问题凸显。楼道脏乱也就罢了，最可怕的是摇摇晃晃的电梯，以至于那一年的居住经历让我在很长时间里对电梯产生了心理阴影。
如今又是十几年过去了，那栋大楼更加破旧、电梯更加摇晃，但我当时租住的那套八十平米公寓如今竟也能卖到四五百万。这让我不禁要问，为什么我们愿意花那么多钱去拥有物业，却没有花足够的钱去维护物业？
在国内，很多楼龄不长的大楼都出现了外观或功能性问题，甚至北京上海的高档小区也难幸免。而这些年我在美国和日本工作和生活时却发现，很多上百年的大楼都能维护如新。是什么导致了差异？
今年初，我去一位住在美国弗吉尼亚州的朋友家做客。朋友刚花了一百万美元买了一套三层的联排住宅，这是美国最常见的中产阶级住房。
从价格来说，这套房子折合人民币约700万元，在北京三环以内仅相当于一套一居室公寓的价格。但是，美国买房子虽然便宜，养房子成本却不低。
朋友给我算了一笔账，这套一百万美元的房子，他每年至少要准备2%的使用和维护费用，折合约14万人民币。首先是约1%的房产税，美国的房产税是地方税，主要用来支付社区教育开支和环境维护等，因此这一万美元实际是花在了维护房子的“大环境”上。
其次，房子本身的使用和维护也至少需要房价1%左右的开支，这包括房子的保险、维修，管道、设备清理、院子打扫等，这一万美元是花在维护房子的“小环境”上。由于朋友的房子是刚买的新房，这部分的开支还不算多，随着房子老化，这部分费用会越来越高。
从全美平均情况来看，根据美国人口普查局的统计，2017年美国全国平均家庭住房价格是36万美元，平均房屋年使用和维护成本为1.4448万美元，占房屋价格的比例达4%。
换言之，美国家庭平均每个月的房子使用和维护成本是1204美元，其中包括：保险79美元、贷款保险158美元、除雪和草坪修剪130美元、房产税218美元、水电等账单201美元、业主协会费（类似于国内物业费）250美元、维修和基本维护费168美元。
如此高昂的使用维护费用，是美国社区和房屋能保持崭新的重要原因。日本也同样如此。我们曾在东京租住过一年公寓，那栋公寓楼是1968年建设的，但其崭新和干净程度超过北京任何新建小区。
日本亚洲通讯社社长徐静波曾撰文介绍过东京的物业管理：“不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。”
在东京购买一套普通的三居室公寓，不仅需要一次性缴纳约10万元人民币的维修基金，每个月还要交1000-2000元人民币的物业修缮管理费。
而在北京，一套100平米的公寓一年的维护成本是多少呢？除了水电开销外，恐怕也就是两三千元的物业费。而就是这微不足道的费用，很多小区通常也收不齐。
中国大多数高层商品住房都是1998年后开始建设的，目前大多楼龄都不到20年，因此问题尚不严峻。但倘若再过十年或二十年，全球数量最为庞大的高层住宅集体面临翻新维护之时，这笔惊人费用从哪里来？
中国家庭之所以在意拥有成本、忽略维护成本，或许是因为绝大多数家庭都仍处于财富积累的初期阶段，更在意“获得”而非“维护”，在享受获得的快乐时，尚未理解维护的代价。
楼房需要维护，整体经济同样也存在维护成本问题。中国经济高速增长令人们产生了巨大的“获得感”，但这种获得感却还并没有计入“维护成本”。
美国塔夫茨大学政治学助理教授、哈佛大学贝尔福中心研究员迈克尔·贝克利最近出版了新书《无可匹敌》（Unrivaled: Why America Will Remain the World's Sole Superpower），提出不应简单地从GDP来比较中美两国，而应考虑维持国家经济增长的成本问题。
由此，他提出“国家实力成本”这一概念。首先是生产成本，包括生产消耗的原材料和污染等负产品；其次是福利成本，即食品、医疗、教育、社保等费用；再次是安全成本。他认为，维持国民经济活动事实上会消耗掉一个国家绝大部分资源。
他在书中举例说，未来30年中国将有2亿人退休，工作和退休人员比例将从目前的7∶1骤降至2∶1。如何维持为中国经济做出巨大贡献一代人的老年生活，将成为棘手问题。这部分群体对经济增长的贡献已经产生，但他们的赡养费用基本还没有着落。
可见，中国经济高增长的获得感，和北京高房价的获得感有类似之处，都在短期内产生了巨大的财富积累效应，但问题在于要维护财富是有成本的。
正如富起来的中产阶级不会愿意永远住在楼道脏乱、电梯摇晃的“千万豪宅”里一样，富起来的中国人对生活品质的要求也会越来越高，这都意味着更体面生活的维护成本将越来越高。
