构建发展新模式成房地产行业关键词
地方密集展开部署，“三大工程”建设按下快进键、房地产企业合理融资需求得到更好满足……在多举措促进房地产市场平稳健康发展的同时，构建房地产发展新模式近期取得更多实质性进展。
专家表示，实施好“三大工程”建设，完善“保障+市场”的住房供应体系等内容，将成为构建房地产发展新模式的重要抓手。通过综合施策，把房地产市场稳住了，把新发展模式建起来，房地产市场也将进一步回归正常，形成新的正向循环。
推进“三大工程”建设
构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，推进“三大工程”建设是其中的关键之举。
近期，地方两会密集召开，多地将加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”列为2024年的重点工作之一。
例如，广东省政府工作报告提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，新增筹集建设配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房不少于18万套（间），新开工改造城镇老旧小区1100个以上。上海市政府工作报告提出，大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目……
推进“三大工程”建设是根据房地产市场新形势推出的重要举措，对改善民生和拉动内需具有重要意义。中指研究院市场研究总监陈文静表示，推进“三大工程”建设，将对2024年稳投资起到重要作用，也会对房地产销售恢复、稳定行业发展预期起到积极作用。
国金证券首席经济学家赵伟分析，在中性情景下，“三大工程”年均投资或在1.25万亿元左右。其中，城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右；配售型保障性住房建设年均投资或在3000亿元左右，保障性租赁住房年均投资或在2000亿元左右；“平急两用”公共基础设施建设年均投资规模在2500亿元左右。
推进“三大工程”建设的配套措施有望进一步出台实施。陈文静预计，相关部门将进一步明确城中村改造相关细则，也将有更多城市落实城中村改造配套政策。
人民银行披露的数据显示，2023年新增抵押补充贷款额度5000亿元，为政策性开发性银行发放推进“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。
支持房企合理融资需求
《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》……一系列政策纷纷出台，支持满足房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的政策取向得到进一步明确。例如，广东省政府工作报告指出，积极稳妥化解头部房地产企业风险，优化房地产政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，做好保交楼工作，促进房地产市场平稳健康发展。
关于房地产企业融资，人民银行此前明确表示，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
关于“第二支箭”，中国证券报记者了解到，在政策延期并扩容至民营房地产企业以来，获支持的民营房地产企业主体的数量和发债规模不断增长。近期，新城控股等民营房地产企业在“第二支箭”支持下成功发行中期票据等债务融资工具。
“应保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定和常态化，推动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟说。
中国首席经济学家论坛理事长连平建议，商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足优质房地产企业合理资金需求。同时，鼓励和推动大中型商业银行加大意向性综合授信额度的提供力度，有效落实已经与房地产企业签署的意向协议。
实现房地产与金融良性循环
“构建房地产发展新模式潜力巨大。”国家统计局局长康义说，房地产发展新模式正在积极构建，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。
加快构建房地产发展新模式，除了推进“三大工程”建设，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制、坚持“房住不炒”等内容也十分重要。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，房地产发展新模式要始终坚持“房住不炒”的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，开发建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。建立“人、房、地、钱”的要素联动新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。
“构建房地产发展新模式也包含了实现房地产与金融良性循环的要求，首先要减少地方财政对房地产的依赖。”天风证券首席宏观分析师宋雪涛说。
在宋雪涛看来，调整地方政府和中央政府的事财权关系、扩大地方税源等财政制度改革也将伴随构建房地产新发展模式稳步推进，避免地方政府为满足财政支出而过度挖掘土地出让收入、过度刺激房地产市场。
“唯有‘以进促稳’，才能加快构建房地产发展新模式。同时，也只有加快构建房地产发展新模式，才能真正推动房地产业高质量发展。”易居研究院研究总监严跃进说。
