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巩固市场恢复势头 房地产政策继续优化可期

王舒嫄 中国证券报·中证网

  国家统计局7月15日发布数据显示,2023年6月,70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少,各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降;各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。

  专家表示,6月新房价格涨势继续转弱,二手房价格整体转跌,表明房地产市场预期仍有待提振,恢复势头有待巩固。预计房地产调控政策将进一步优化调整,一线城市和高能级的二线城市政策优化空间相对充足,也较受关注。

  二手住宅价格同比环比双降

  从环比看,国家统计局数据显示,6月,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

  二手住宅方面,6月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.3个百分点;二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。

  从同比看,6月,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.3%,涨幅比上月回落0.4个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅与上月相同;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%,降幅比上月收窄0.2个百分点。6月,一线城市二手住宅销售价格同比由上月上涨0.4%转为下降0.4%;二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.4%,降幅比上月分别扩大0.3个和0.1个百分点。

  值得注意的是,6月,二手住宅价格呈现同比环比双降态势,但调整幅度并不一致。贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出,分城市看,经济、人口等基本面较好的城市,市场需求充足,这类城市房价调整幅度较小。分产品看,一些老房子、小房子,因为不能很好满足居民改善居住条件的需求,去化困难,价格下调幅度较为明显。

  房价不具备大跌基础

  广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,6月,新房价格环比由涨转跌,二手房价格环比跌幅扩大,是二季度市场交易情绪较弱、成交量下滑的必然结果。同时,近期债务到期增多、保交楼对资金需求增加,也促使开发商加大降价促销力度。

  “根据房地产市场出现的最新变化,政策面也有所调整。比如,6月20日LPR(贷款市场报价利率)下降之后,央行暗示将优化市场过热时期出台的一些调整政策。”李宇嘉说,预计按揭利率会进入新一轮下降周期,各地因城施策力度会继续加大,以稳定房地产市场。

  刘丽杰认为,尽管当前房地产仍面临一些困难和挑战,主要是消费者预期不强、陷入观望,但经过一段时间的常态化运行之后,市场预期将逐步趋于平稳。理由在于:我国住房金融“安全垫”较高,居民房贷债务压力总体稳定,房价不具备大幅下跌基础。同时,我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段,居民改善住房的需求强烈,这类住房需求是市场恢复平稳健康发展的坚实基础。

  李宇嘉预计,三季度房地产市场会比二季度稍有好转,呈现低位修复。

  政策存在边际优化空间

  “考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”7月14日,中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示。

  7月10日,人民银行、金融监管总局延长“金融16条”中存量贷款展期、配套融资两项支持政策适用期限。“此举意在减轻房企资金压力、助力‘保交楼’,为房企提供喘息之机。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟说。

  “要使房地产市场尽早回稳、行业重回良性发展轨道,需要供需两端的政策进一步协同发力。”杨科伟认为,未来可继续推动下调房贷利率,减轻居民还款压力;优化调整二套房认定标准、下调首付比例,降低购房门槛;降低住房交易成本,减轻居民购房负担。此外,可适度松绑限购政策。强二线城市可考虑进一步放松交易限制,以支持刚性和改善性住房需求。

  信达证券宏观研究团队认为,当前三四线城市限制性政策已基本取消,普通二线城市政策经过高频优化后,政策空间也已不大。可以预期,未来房地产政策的调整空间将更多在一线城市和高能级的二线城市。

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