竞拍规则优化 部分城市土地市场有所回暖

　　日前，厦门迎来2022年第一批集中供地，除1宗地块因故撤拍，其余9宗地块全部成交，总成交额153.65亿元。其中，2宗地块触及最高限价而进入摇号环节。截至3月25日，22个集中供地重点城市中，北京、合肥、青岛、福州、厦门等完成2022年首轮集中供地，宁波、杭州、南京等多地披露首批集中供地计划和竞拍规则。

　　专家表示，从成交情况来看，个别城市土拍市场初现回暖迹象，但房企拿地总体偏谨慎，土地市场整体改善尚需时日。

　　回暖迹象显现

　　相比去年第三次集中供地14宗地块仅成交7宗的冷清场面，厦门今年首次集中供地的成交情况明显好转，房企对重点地块的参与意愿强烈，热点地块吸引了10余家房企参与。

　　除厦门外，在此前已完成首轮集中供地的城市中，北京、合肥市场表现相对较好，竞价达上限的地块占比小幅提升，底价成交地块占比和流拍率明显下降。北京集中供地的房企参与度相比去年后两轮明显提高，参拍房企近60家。18宗出让地块中，仅1宗流拍，剩余17宗顺利成交，其中底价出让8宗，最高溢价率15%。合肥总计出让19宗土地，17宗是溢价成交，16宗溢价率超10%，最高达14.94%，回暖迹象明显。而福州、青岛市场热度不及预期。

　　专家认为，市场分化也反映了当下房企拿地逻辑，即只增加核心区域的优质地块。总体而言，房企拿地仍十分谨慎。克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，房企整体现金流依旧紧张，拿地积极性并未被充分调动。

　　从土地市场的参与主体来看，国企背景开发商仍是主力。据中指研究院统计，在此次厦门成交的9宗地块中，8宗由国企斩获。北京首批次集中供地拿地企业中，仅有一家民企。业内人士认为，随着融资环境的改善，房企拿地积极性将有所回升。

　　竞拍规则进一步优化

　　土地市场有所回暖也与土拍规则进一步优化有关。从目前已公布集中供地计划的城市来看，在延续去年土拍规则的基础上，大部分城市都进行了调整和优化，如降低竞买保证金比例、延长土地出让金缴纳时限等。

　　24日，南京公布第一批集中供地计划，从土拍规则来看，除1宗需建设单身职工公寓（租赁住房）的地块外，其余地块均未要求配建租赁住房面积。此外，适当提高地块的房地价差，企业的利润空间有所增加。

　　厦门也放宽了地块的付款周期，一定程度上有利于缓解拿地企业的资金周转压力。上海从“评标办法”和“一次性报价”两个方面进行规则优化，保证了土拍机制的公平性，符合国家对于“三稳”政策目标的要求。

　　值得注意的是，部分城市今年集中供地次数由3次增加到4次。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，尚未首批推地的城市或继续优化土地结构和竞拍规则，预计全年四批次供地的城市将继续增加，土拍规则或继续从拿地门槛、竞拍规则等方面进行调整，在保证企业合理利润的同时，促进房地产市场健康平稳发展。

　　陈文静提示，当前各地调控政策已进入优化调整阶段，企业及早把握各地政策动向，及时调整营销和投资策略，将有利于更好地跨越周期。