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从美国市场透视REITs巨大发展潜力

中国证券报·中证网

  全球REITs市场最早起源于美国。1960年,美国国会通过《国内税收法》,提出符合要求的REITs分红部分免税,从而奠定了REITs税收优惠的基础。1961年,首只REITs产品成立。经过60年曲折的发展历程,目前美国已成为全球规模最大、发展最成熟的REITs市场。

  一是市场规模不断扩大。根据全美房地产投资信托联合会(Nareit)的统计数据,1971年至2019年之间,美国REITs产品从34只增加至226只,增长了5.6倍;市值从14.94亿美元增长至1.33万亿美元,增长了近900倍。截至2020年7月底,美国公开上市的REITs总市值为1.18万亿美元。其中,权益型REITs的总市值为1.11万亿美元,占比约为95%。

  二是基础物业类型不断丰富。从最初的商业购物中心开始,美国REITs市场覆盖的基础物业类型逐渐扩展至零售、办公、住宅、酒店、工业、伐木业、医疗保健、自建仓储、基础设施、数据中心、多元化、专业化等12大领域。截至2020年7月底,美国权益型REITs产品所覆盖的12大板块当中,基础设施REITs市值占比最高,为19.93%,其次为住宅和工业REITs,占比分别为14.04%和12.17%,数据中心REITs占比也超过10%。抵押型REITs中投向住宅的比例为63.83%,高于投向商业物业的抵押型REITs比例。

  三是REITs长期收益率较高。REITs的股利收益与资本升值共同推动其拥有较高的长期收益率。美国所有REITs产品1980年至2020年40年年化收益率为9.90%。其中,权益型REITs的40年年化收益率达到11.28%,接近标普500指数40年年化收益率11.46%,跑赢美国市场其他重要指数。

  四是REITs收益波动性较低。由于REITs的收益主要来源于持有型物业的租金收入,现金流稳定,可预测性较强,因此,除遇到金融危机等极端情况外,REITs的波动性通常低于大多数股票。1999年至2020年近20年当中,REITs的平均波动率约为17%,小于多数股票指数,略高于债券。同期,纳斯达克100指数的平均波动率为24%,罗素2000成长指数的平均波动率为22%。

  五是与其他投资品的相关性较低。REITs的资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产,多元的投资方式使REITs可以有效分散风险。因此,REITs与一般股票及债券的相关性都比较低,具有相对独立于其他市场的走势。从1990年至2020年30年美国REITs与主要投资品相关系数历史数据来看,绝对值均小于0.6,相关性较弱。其中,与标普500指数的相关系数为0.58,与纳斯达克综合指数的相关系数为0.44。与主要债券的相关系数均小于0.3,与抵押贷款支持债券的相关系数仅为0.09。这使得REITs能够有效分散风险、优化投资组合收益。

  六是分红金额稳步提升。2009年后,美国REITs市场发放的红利金额快速提升。2019年美国公开上市交易的REITs产品共分红632亿美元,非公开上市交易的REITs产品共分红37亿美元。分类型看,2019年第一季度至第三季度权益型REITs分红占全市场分红总额比重为75%,其中商业零售型REITs分红最多,占分红总额的18%,医疗服务型REITs分红占比次之,为10.5%。抵押型REITs分红占全市场分红总额比重为15%,其中住房融资类REITs分红较多,占分红总额的11%。

  七是估值水平持续提高。Nareit开创了运用营运现金流(简称FFO)对REITs进行估值的方法,即用价格/运营现金流(P/FFO)进行市场估值。2000年至2019年,美国权益类REITs的P/FFO从6.6倍提高至19.4倍,估值水平大幅提升,反映了投资者对REITs产品越来越认可。

  美国REITs市场是全球最大的REITs市场,它的发展经验表明,REITs是很受投资者欢迎的重要大类金融产品之一,具有较大的发展潜力。美国REITs市场在制度建设、产品创新及估值方法等方面对我国基础设施REITs市场的发展建设都具有一定的参考和借鉴意义。

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