投机行为屡禁不止，多地再收紧涉房政策
业内人士表示，或有更多城市被纳入约谈名单
10日，成都市房管局消息称，将针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，加大市场整治力度。通过严格执行限购、限贷、限价、限售等调控政策，加大市场整治力度、构建租购并举的供应体系等调控举措，维护市场总体运行平稳。
事实上，就在9日，住建部对成都与太原两市政府相关人员进行约谈，住建部相关负责人强调，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
而在此前，住建部刚刚完成对西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的约谈。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次集中约谈的城市，近两月楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨。
张大伟指出，大量“投机”购房者仍存，一旦有什么风吹草动，购房热情激增。
事实上，此前在自贸港政策发布后，海南部分市场的确出现了非理性现象。近日，自朝韩和谈及朝鲜宣布弃核等消息影响，辽宁丹东房价从4月20日左右开始，短时间内暴涨，不少原本滞销楼盘出现“一日一价”的行情。
部分房企存在违规销售现象。日前大厂早安北京项目被曝连夜排队，最后经查发现一方面是开发商存在雇人排队吸引购房者，另一方面，打限购擦边球，通过补缴社保帮助投资者破除购房限制。
除此之外，部分地方政府也存在变相放松调控的迹象。张大伟指出，部分城市人口引进的门槛过低，容易引起非理性的判断。
“住建部门相关负责人对地方政府的约谈或将继续。”一位业内人士透露，“中央层面对于房地产调控的方向不会改变，调控力度也不会因市场下滑而放松，购房者应改变过去‘投机’想法。”
热点城市或将引来新的一轮调控。
据新华社消息，近日，住建部负责人就房地产市场调控问题，约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前，住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。
在约谈中，住建部再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。
分析人士指出，被约谈城市多为近期的房地产市场热点城市，约谈后这些城市的调控预期将进一步加强。
住建部加强约谈问责
不仅是成都与太原，据了解，“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的相关负责人。
部分城市房地产市场出现非理性上涨的现象，成为促成此轮约谈的原因。上述12个城市近期楼市火热，根据国家统计局公布的数字，海口在3月新房价格环比上涨2。%，居全国70个大中城市首位，哈尔滨、昆明等地的上涨幅度也在全国前列。
因此，约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
同时，住建部在约谈中指出，要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。
去年党的十九大以来，住建部曾在多个会议提出，要研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。此轮约谈也被认为是相关工作有所成果的标志。
“约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
严跃进认为，此轮明确强调了“四个意识”的概念，即要有政治意识、大局意识、核心意识和看齐意识，所以实际上也充分体现了一点，即各级政府需要高度重视本轮房地产调控，从大局出发，积极稳定市场。其他内容实际上也还是房住不炒的逻辑体现，思路基本不变。未来调控会继续在地方调控主题责任落实方面下功夫。
热点城市或成调控重点
住建部专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道，这并不是住建部首次约谈地方。在2013年、2016年等楼市周期高点，都曾有过对热门城市和重点房企的约谈。其主要目的还是为了防止房价过快上涨，实现楼市平稳，并往往间接促使被约谈地方新政出台。
顾云昌指出，本轮针对12个热点城市的约谈，在各地普遍推行“限购、限贷、限售、限价”调控政策，力度空前的背景下，政策储备相对有限。同时，各地的楼市情况相对复杂，即使推出调控新政，焦点也可能更多集中在确保调控政策真正有效落实，和部分新政策导致的楼市新情况的调整上。
其中，当前热点二线城市出现的新房、二手房价格倒挂现象，被认为将是各地接下来可能的调控重点。
2017年土地“限价”是调控的重要方向，而限价房在2018年迎来上市高潮。4月初，链家研究院发布调研报告称，限价一定程度上可能导致同一区域新房价格低于二手房价格，“非市场”的价格带来购房者的争相抢购。其中，成都、长沙的情况最为明显，分别有88%和87%的当地链家经纪人认为，自己所在的片区存在价格倒挂现象。
顾云昌认为，对于此类城市而言，要采取措施压缩“限价房”出售过程中的寻租空间。而对于一些地方由于控房价，不批售高价项目所导致的高价房“堰塞湖”，则要采取办法进行疏导，防止形成新的库存。
实际上，楼市风向标北京已经对限价房政策做出了重大调整。
5月7日，北京市住建委就《限房价项目的销售管理办法》公开征求社会意见。该管理办法规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房面向市场销售。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时，则将收购转化为共有产权住房，向具备共有产权住房购房资格的家庭开放申购。
西安的情况则不太一样。陕西省房地产研究会会长王圣学告诉21世纪经济报道，从去年3月至今，西安增加了超过30万户籍人口，落户后的买房置业造成一定程度上的供给紧张。
王圣学建议，西安应该在加大供地力度、加快项目审批上市速度的同时采取措施，对新落户人口的购房资格做出一定的限制，缓解市场短期供给紧张的压力。
佛山一位地产研究人士向21世纪经济报道分析，当地的新一轮调控政策，可能涉及限购范围扩大，和对当地较为严重的房价+装修款、软装费“双合同”现象进行整治。
“五一”假期过后，房地产调控政策仍在不断涌现。如北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》并公开征求意见，提出对部分限价房转为共有产权放；哈尔滨实施房地产差别化调控政策，对主城6区提出3年内新购商品住房限售等。据不完全统计，今年以来，全国各地发布的楼市调控政策已超过115次。
思源地产副总经理郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示，春节后，包括北京、杭州在内的多个城市继续收紧调控政策，一方面是为了巩固继有的调控效果，另一方面也是针对房地产市场出现的新问题给出解决方案，所有调控政策均剑指“房住不炒”的核心逻辑，而从当前热钱仍在寻隙进入热点城市的市场现状来看，今年房地产调控仍将保持从严趋势，遏制投机炒房的决心始终坚定，同时针对个别城市出现的楼市投资热度再起，必然会继续保持高压势态。
近日，上海易居房地产研究院发布的《4月全国40城住宅成交报告》显示，4月份其监测的40个典型城市成交面积约2479万平方米，环比增加5%，同比减少9%。2018年前4个月份，40个城市累计成交面积同比下跌4%，跌幅较一季度扩大2个百分点。总的来看，今年3月份至4月份的成交反弹弱于2017年和2016年，“金三银四”成色明显不足。在楼市调控预计贯穿全年的背景下，按照这个逻辑来看，“金三银四”期间楼市成交平淡或也预示着全年成交的震荡下行。
“可以预见，2018年因城施策、分类调控的政策还将持续，针对房价上涨明显的城市，调控力度毫无疑问会加强。”58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示，纵观历年来的多次调控，无不是在限购、限贷等短期调控手段上做文章，虽然这种调控措施对抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但由于供求结构等深层次矛盾依然无法得到解决，只是在短期内扼制了住房需求。尤其是限购所带来的调控效果有点类似“抗生素”，这是短期调控的必用手段之一，但“抗生素”不可长期使用，否则不但对于肌体不利，也有可能让抗生素失效。
“因此，在本轮楼市调控更加强调构建长效机制的基础上，一方面，分类调控政策应该在限购的基础上充分叠加，例如，如何保障刚需自住购房者合理的购房需求，即贷款利率、首付条件甚至是购房资格上都应该更为差异化；另一方，还可以和交易税费等叠加，从单一限制购买过渡到炒房无利可图的‘内驱性’需求减少。”张波如是说。