2017年一季度，兰州市主城区部分区域房价出现快速上涨，个别楼盘在短期内价格上涨了20%以上。从当年4月开始，兰州市开始实施区域限购政策。此后，兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制，楼市呈现“价稳量降”的局面。受其影响，兰州市2017年全面房屋成交量约为700万平方米左右，较上一年度同比下降20%以上。
与此同时，限购也带来了不利影响。兰州市距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域，房屋供应量占到了整个兰州新房面积的七成以上，房价仅为主城区一半，受到许多初次置业和改善性购房家庭的青睐。限购政策限制了这些刚性购房需求的释放，同时，也造成了这些区域房屋库存量加大。
记者从兰州市房管局了解到，在此次兰州市限购“松绑”政策中，这些城郊区域取消限购，就是突出“因区施策、精准调控”的特点，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求。
其中一个细节是，在兰州市仍然实施限购的区域，购房者买房时不用再提供社保证明和纳税证明。这意味着非兰州本地户籍的家庭，购买首套房的条件适度放宽，这些家庭实现购买首套房的住房梦想，会更加便利。
不少人担心，兰州市部分区域取消限购后，会不会让这些区域的房价出现大涨？一些业内人士接受采访时认为不会。他们认为，兰州市此次调控政策中进一步强化的价格备案和主城区大部分区域限售等内容政策，成为控制房价过快上涨的双重“紧箍咒”。
兰州市此次出台的调控政策还对在主城区四个区大部分范围内的住房实施了限售。在这些区域内买房，不管是新房还是二手房，都要从取得不动产权证书登记簿日期满三年，方才能上市交易。
值得关注的是，兰州楼市的“限售”区域要远大于“限购”范围，也就是说，兰州市许多区域将“不限购但限售”。由于三年内无法售出，这将会使许多购房者在购房时会更加慎重，购房者对房屋中长期持有，有利于房价稳定的预期。业内人士认为，这条政策意味着，今后在兰州市主城区“快进快出”变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击，非刚性需求将大量减少。
兰州市同时还进一步强化了新房价格备案制度，明码标价、“一套一标”和“一价清”等制度将继续严格执行，房企的实际销售价格不得高于备案价格。
房价“透明化”有效遏制了许多开发商的跟风涨价。记者在兰州市黄河北区域一家楼盘走访发现，其开盘的所有房屋备案价格都已经上墙张贴，这些价格和2017年年中水平相当，一位置业代表说，实际成交价格还会有3至5个百分点的优惠。
业内人士认为，此次兰州市新政出台的相关调控政策，其效果需要一定时间来检验。但其示范意义在于，房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。
一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存，但不能允许地方继续大量增库存，新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来，新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样，去库存才能真正发挥作用和产生效果，才不会在执行中被扭曲。
2018年楼市分类调控政策在地方得到落实，甘肃兰州成为本轮调控以来首个松绑限购城市。兰州市1月5日晚发布公告，对部分区域取消限购，继续限购区域取消限购社保、纳税证明，同时加码实施限售，限购区域内购买的住房，满三年方可上市交易。
日前召开的全国城乡住房建设工作会议上，住建部要求，2018年将抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
按照中央的要求，今年的楼市调控，在坚持调控政策不放松的同时，将进一步按照因城施策、因地制宜的原则，由各地根据自身情况，在不违反国家宏观调控基本目标的情况下，选择适合本地特点的调控方法、调控手段。同时，将根据不同城市的不同特点，尤其是一二线城市和三四线城市的不同情况，以及城市居民对住房的需求不同状况，实行分类调控政策。应该说，兰州市就是按照分类调控要求，结合自身需要，首个出台松绑限购政策的城市。
当楼市调控发展到一定阶段，无论是开发商还是地方政府，无论是炒房者还是刚需购房者，对楼市调控都有了比较深刻的理解，对楼市调控目标有了更多的了解。特别是“房子是用来住的，不是用来炒的”观念，已经在越来越多人心中扎下了根。这也意味着，死扛政策的现象会越来越少，顺应政策需要、调整行为思路的意识会越来越浓，即便是炒房者恐怕也不会轻举妄动了。
兰州市出台松绑限购政策，其他一些城市也可能出台类似政策，无需由此担心调控政策可能迅速“退出”。短期来看，调控政策几乎没有退出的可能，除非进入制度常态化，包括房产税在内的各项税收制度、管理体系等已经基本健全，楼市调控政策才有可能退出。
兰州在松绑限购政策的同时，对限售政策做了加码，限购区域内购房需满三年才能交易。这是对炒房行为的有效遏制，有利于更好地落实中央对住房问题的定位。楼市调控不是为了遏制住房消费，居民刚需和改善性住房需求是受保护的，楼市调控需要遏制的是过度投资和炒作，只要不是过度投资和炒作，在政策上仍然可以得到支持。
兰州是今年首家松绑限购政策的城市，松绑的主要目的是为了去库存需要。那些库存压力比较大的城市，如果与其他城市实行同样严格的限购限贷限售政策，库存矛盾会越来越突出，并有可能出现比较严重的风险。今年不排除另有一些城市也出台松绑限购政策，甚至可能比兰州的政策更加宽松。分类调控对下一步楼市能否稳定、能否继续保持有序发展十分重要。
松绑限购不是松绑调控，如何在松绑限购等政策的同时，收紧其他可能影响楼市调控的方面，是各城市在调整和完善楼市调控政策中必须处理好的关系。尤其在如何防止炒房方面，应当研究更加有效的政策和办法。
考虑到一些城市尽管库存状况比较严重，去库存压力很大，但增库存的动力并没有减退，有关方面在评估评价分类调控政策效果时，也要对不同地区的不同情况进行全面分析，不能只看表面、不看内容，只看数据、不重质量。一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存，但不能允许地方继续大量增库存，新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来，新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样，去库存才能真正发挥作用和产生效果，才不会在执行中被扭曲。
总之，楼市分类调控必须更加精准有序，必须切实体现“房子是用来住的，不是用来炒的”原则，才能对楼市健康稳定发展产生应有的作用，而不是成为地方继续搞土地财政的工具。
2017年楼市格局剧变：弱二线、三四线成交跃进
“（楼市）市场格局2017年发生了特别大的变化：2016年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市却增加了。”易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”2018丁祖昱评楼市发布会上称。
据克而瑞监测，50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。
上海易居房地产研究院发布报告显示，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体余温尚存，全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长，但多数增幅较2016年有所收窄。
格局剧变
“因城施策”的调控政策令房地产市场格局在2017年发生剧变。在重回一二线不久后，弱二线、三四线城市却在2017年为房企贡献了飘红的业绩。
2018年1月4日，融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称，“融创华中区域集团：进入武汉2年零4个月，就位列武汉市销售权益金额第一，创造了一系列奇迹。2018，继续深度参与大武汉复兴。”
除了武汉，孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候，孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。
公开数据显示，2016年，融创中国通过拿地或收并购方式，首次进入郑州、宁波、南宁、佛山、东莞、广州、深圳；2015年，融创首次进入武汉、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是说，孙宏斌早在2015年及2016年就注意到二线城市以及三四线城市发展机遇。
一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园，在2017走到房企销售额排行榜首位。
丁祖昱感慨称，2017年市场成交格局剧变，一线成交腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市则相对火爆，很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。
中国指数研究院也注意到，2017年，热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，部分温和二线及三四线城市释放发展契机，50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。
三四线城市的活跃缘于“因城施策”的调控政策令不同城市有着不同境遇。上海易居研究院监测显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。二线城市的成交也出现明显下降，主要也是受严厉的楼市调控政策影响。三线城市成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。
受严厉调控影响，一线城市的去化周期甚至比二线、三四线城市要大，这也可以解释2017年下半年国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市指数率先下跌的现象。上海易居研究院报告显示，2017年10月，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月，相比9月均有所反弹。观察2017年这三类城市的存销比数据，纵向基本上都呈现在低位微小反弹的态势。
三四线隐忧
因三四线市场的火热，房企战略布局再度出现重心向三四线下沉的现象。
中国指数研究院报告显示，房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%；一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%，占比分别降低0.7个、11.3个百分点，受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响，楼面价均有所降低。
恒大地产土地储备变化也有所显现。财报显示，2016年其一二线城市项目数量占比52.2%，三四线城市占比47.8%。截至2017年11月，恒大一二线新增土储合计占比30.7%，三四线城市新增土储占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。
“三四线城市布局以前关注点主要是恒大、碧桂园。去年突然我发现好多企业在争三四线，温州的中粮、起步于浙江杭州的祥生也在争三四线，包括佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州等。但现在找不到真正的蓝海，非常困难。”丁祖昱表示。
上海易居研究院认为，2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右。
主要原因：一是考虑到弱二线与三四线补库存的动能仍存在，长尾效应明显；二是部分一线和强二线城市房价下跌明显，地王被套的，将会导致地市成交量低迷；三是两部委要求各城市按不同去化周期调整推地进度，随着市场逐步降温，各地方政府供地节奏存在变数；四是参考历史规律，同样是楼市降温年份，2011年三四线城市楼市惯性上冲，地市成交量大，而2014年三四线楼市降温更快，库存高导致土地成交少，估计2018年土地增幅前高后低。
随着楼市调控城市范围的扩大，上海易居研究院预计，在2018年，最早调控的一线与强二线城市成交量出现小幅回落，弱二线与强三线城市成交量出现中幅回落，弱三四线城市成交量出现小幅回落。
按照2017年5月国务院常务委员会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套目标来计算，这将每年带来2.3亿平方米去库存规模，继续为三四线楼市带来一定程度的支撑。总之，2018年商品房成交量将下跌，但预计跌幅不大。
不过值得注意的是，调控的重点也开始蔓延至三四线城市。近日来山东省东营、聊城等城市加入限售行列，山东已有八个城市发布楼市限售措施，多数地区执行本地户籍居民两年、非本地户籍三年的住房限制转让政策。江苏扬州将本市户籍居民第二套住房及以上、非本市户籍居民第一套住房及以上的限售期限由原规定的两年调整为三年。