2017年即将过去。这一年，房市调控密集出台并初见成效。从需求面着手的限购限贷措施，基本遏制住了房价上涨的势头。在供给端，通过实行差异化的信贷政策，推动三四线城市的房地产库存持续走低。此外，租赁市场迅速崛起，满足了不同群体的需求。
展望2018年，楼市需求端和供给端又将有哪些政策出台？房地产成交量和房价是否会下降？行业竞争格局会怎么变化？房地产市场究竟是否会出现拐点？
销售下滑为大概率事件
券商分析师普遍认为，2018年楼市成交量将相对疲弱，销售下滑为大概率事件。
例如，中泰证券表示，预计在2017年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。
东吴证券认为，预测2018年销售面积增速-3.9%，金额增速为0%。我们判断2018年销售面积将稳中略降，预计销售面积同比增速-3.9%；分层次看，我们判断一二线城市销售面积将略微回升，其增速为3%，负增长主要受三四线城市回落拖累，其增速为-7%。销售金额将保持稳定，预计销售金额同比增速为0%，主要受二线和三四线城市销售均价略有回升带动。
天风证券也指出，2017年房地产销售和投资略超预期的原因在于年初棚改货币化的大力推进带动三四线销售的超预期，由于政策在供给和需求两端持续压缩，预计2018年房地产销售面积将负增长-6.1%，销售金额-5.2%。
平安证券则认为，明年销售中枢下行，预计同比降7%。三四线楼市爆发带动2017年销售再创历史新高，基数效应叠加利率上行，2018年成交同比下滑为大概率事件。分城市来看，多重调控下2017年核心城市已缩量调整，在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下，加快推盘跑量为时下开发商最优选择，推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透支、棚改货币化影响弱化等因素影响，预计2018年三四线销售将有所回落。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线销售面积同比持平、微增2%和下降15%，对应全国销售面积同比下降7%。
房价趋于稳定
对于百姓十分关心的房价走势问题，分析师们普遍认为明年房价趋于稳定。
中泰证券指出，随着调控政策的持续，房价总体会呈现稳中趋降走势。未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还
有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。
招商证券认为，未来在地产长效机制之下，预计在优先满足居住需求的背景下，房价上涨整体放缓，地产周期对经济的影响将弱化。这意味着对地方政府而言，房价带动地价上涨的分红模式终结，公租房的租金、房产税等新的利源更类似于固定收益产品。地方政府作为经济主体的角色可能逐渐淡化，逐步回归公共服务职能。
投资增速不悲观
招商证券分析认为，地产长效机制建设中的公租房、共有产权房等建设，以及低库存下追加土地投资，可能意味着2018年地产投资并不会很弱。
东吴证券对明年的投资情况相对积极，对2018年房地产投资不悲观，对全年房地产投资预测值11.7万亿，同比增长5.6%。核心逻辑在于土地购置费和投资强度仍将保持稳中有升。
天风证券四种方法综合预计，认为明年新开工增速2.6%，同样预计将实现5.6%的增长(租赁对投资影响约1.7%)。
平安证券也对投资维持乐观，不过预计明年增长在3%-5%。2017年四季度土地市场降温背景下，主流房企明显加大补库存力度。尽管2018年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，短期预计房企拿地仍将延续积极，为土地购置费提供支撑。同时尽管2018年住宅销售面临下滑，但测算当前全国住宅库存仅0.64年，住宅绝对库存低位或导致2018年住宅新开工超预期。在单位建安增长2%、新开工持平、土地购置费增长10%的中性假设下，预计2018年地产投资同比增长3.6%。
招商证券则表示，认为土地购置对固定资产投资的拉动可能由2017年的3.7%降至2%左右；受到库存较低的支撑，以及一二线城市租赁房的供给增长(从北京、上海等城市的供给来看，租赁房用地约占到全部土地供给的30-40%)，建筑安装工程对固定资产投资的拉动预计会出现0.5-1%左右的上升，可能略高于4%。2018年整体的房地产固定资产投资增速可能在6%左右，略低于2017年。
住房租赁制度进一步落实
当前房地产调控思路已发生重大转变，去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。在这一点上，券商分析师们普遍认为，2018年租赁住房制度将进一步做实，建议关注这项行业红利。
中泰证券指出，对于租赁住房制度，明年将选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。
天风证券表示，我们通过研究日本(大东建托)和美国的大型租赁企业(EQR)的商业模式，认为租赁将是新周期里面的新红利，租赁可以解决社会主要矛盾。租购同权的大方向将是地产管理的新方向，租赁政策将持续友好，未来更多的政策支持将促进专业化和大型化的租赁企业发展。
行业集中度持续提升
在明年行业集中度的判断上，分析师们的观点十分一致，认为强者恒强，明年将持续提升。
例如，东吴证券表示，判断2018年龙头房企销售规模增长仍将显著快于行业。集中度的提升是表象，其本质在于龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面优势的体现，同时近几年龙头在行业并购上处于有利地位。同时我们认为此前压制地产板块估值的资金层面和博弈层面因素将逐渐出清，2018年战略看多地产龙头。
华创证券指出，本轮反常周期中，供给端调控导致了资源正向龙头加速集聚：1)销售端供给调控(预售证监管等)导致了龙头销售集中度跳增，主流15家房企销售面积集中度由15年11%跳增至17H的17%；2)土地端供给调控(非市场化招拍挂制度、保证金制度、行业并购、融资差异等)则导致了龙头拿地集中度更猛烈提升，拿地面积集中度由15年11%跳增至17H的47%。预计这将推动销售额集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3年业绩增长GARG20-25%，龙头成长空间再度打开。
天风证券同样认为，龙头市占率持续提升形成多寡头格局。2017年TOP10市占率持续提升至29%，未来几年TOP4的市占率将接近30%。
投资建议
对于明年的投资建议，券商分析师们大多表示战略性看多行业投资机会，并建议关注行业龙头。
平安证券：板块孕育机会
平安证券表示，展望2018年，毛利率提升叠加预收款充足，2018年板块业绩增长确定，估值及机极仓位均处于历史低位，龙头房企销售依旧有望高增长，在市场越加注重业绩及确定性背景下，板块依旧孕育着机会，维持“强于大市”评级。
建议关注以下投资主线：1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等；2)模式独特或销售靓丼的高成
长个股华夏、新城、荣盛等；3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光収展等；4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。
天风证券：战略性看多
天风证券表示，通过对比研究中美四大房企，战略性看多房地产行业：1)最大风险解除：我们认为库存风险的解除是一个重大变量，这将导致过去泡沫破裂风险的解除，估值约束将解开；2)政策偏中性：我们认为四限调控已经非常严厉，未来的调控，即使是所谓长效机制也是会相对中性为主；3)强者稀缺性提升、业绩高增长：估值从折价向溢价切换：行业迈入龙头快进、多寡头竞争的态势，优质公司的稀缺性提升，将逐步从估值折价到估值溢价转变，坚定看好板块。
投资上推荐：1)地产龙头：万科A、保利地产、招商蛇口；2)二线优质成长：广宇发展、新城控股、华侨城A、北京城建、南山控股；3)地产新红利：光大嘉宝、世联行、三六五网；建议关注阳光城、金地集团。
中金公司：积极看好板块投资机会
中金公司表示，我们积极看好明年A股地产板块投资机会，判断龙头房企将有40%左右上涨空间，建议投资者精选广泛布局一二线的龙头白马，同时关注雄安建设和京津冀协同发展提速受益标的，以及长租公寓题材个股；港股板块谨慎乐观，建议由三四线标的切换至风险收益更具吸引力的一二线标的，提前布局增长确定性高、攻守兼备且估值有优势的个股。
东吴证券：地产龙头崛起
东吴证券指出，整体平稳格局下，龙头房企竞争优势进一步凸显。此前压制地产板块估值的资金层面和博弈层面因素将逐渐出清，2018年战略看多地产龙头。建议关注三类标的：1)行业龙头，看好保利地产、金地集团、新城控股、万科；2)成长新贵，看好阳光城、蓝光发展；3)资源型房企，看好招商蛇口、华侨城A。
中投证券：选择平台型龙头核心资产标的
中投证券认为，板块估值基本反映了市场对18年行业下滑和政策不确定性的悲观预期，龙头优质公司集中度不断提升，与香港、美国龙头对标，仍有较大的估值提升的空间，有望超越周期表现。
重点推荐：万科、华夏、招蛇、保利、嘉宝、世联行等等国内房地产上市核心资产。雄安新区、京津冀、粤港澳大湾区等仍可期徃，规划仍待公布、项目陆续开竣工，节点性事件可催化行情，静待海南等主题性机会。
华创证券：龙头风鹏正举
华创证券指出，我们维持房地产小周期延长框架，并维持认为供给调控将推动集中度大幅提升，从而形成总量稳定下的龙头结构性牛市，维持看多地产龙头，并维持板块推荐评级，推荐组合：1)龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展；2)一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3)REITS标的：嘉宝集团、金融街。
