2.4、对比国际：租赁市场规模有待提高
(1)租赁人口占比有待提高
《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比35%，英国租赁人口占比37%，日本租赁人口占比27%。
我国一线城市租赁人口占比相比于二三线来说，占比相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比，仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。
(2)租金规模有待提高
目前我国年租金规模约1万亿元，2016年房屋交易市场GMV为15万亿元，在中美日三个国家中位列第一，但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%；美国租赁市场GMV34511亿元，位列第一，交易市场GMV69000亿元，位列第二，二者比值50%；日本租赁市场GMV为7234亿元，交易市场GMV为10000亿元，均位列第三，但是二者比值高达72%，位列第一。
国内一线城市中，上海与北京租金规模相对较大，年租金GMV分别为1204亿元、886亿元，但是与纽约、洛杉矶、东京等国际大都市上千亿的年租金规模相比，仍有较大差距。
我国房地产市场发展进入后半程，租购比例有待平衡，预计未来租金规模会大幅提高。
3、运营模式
目前租赁公司的运营方式主要是重资产运营、轻资产管理：重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务；轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。在租赁崛起的大背景下，作为专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期。万亿级市场前景吸引各路资本的同时，也吸引了各路运营商和龙头房企涉足。
3.1、运营模式简介
3.1.1、重资产运营的三类模式
(1)政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源
重资产运营的第一种模式为政府独立或与社会资本合作，购买存量商品房或自建住宅作为租赁房源。其中最为典型的是：政府为中低收入、经济夹心层人群打造的公租房或廉租房，以及吸引外来人才流入而提供的人才房。近年来，为实现去库存及发展住房租赁市场的目标，地方政府开始试点将库存商品房转化为公租房的模式。2016年6月，广东肇庆开展试点，在商品房库存较严重的地段或小区购买房源，并改造成短租、长租等运营模式的保障性住房。
(2)国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源
重资产运营的第二种模式是：国有房地产开发企业、国有购租并举投融资企业，通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源，开展租赁业务。典型房企有首开股份、深圳安居集团等。九部委在加快发展住房租赁市场的通知中提出，“人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。7月下旬以来，各地政府响应九部委号召，持续推出住房租赁利好政策，其中广州、沈阳、武汉、成都等地明确提出，要组建或改建国有住房租赁平台公司，支持国有企业转型、或带头发展住房租赁市场。预计接下来一段时间，国有企业将大力拓展租赁业务。
(3)私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等
“限地价竞自持”是2016年以来一二线土地拍卖新形式，北京、上海、天津、杭州目前均有自持用地拍出。同时，为发展住房租赁市场，在一二线城市的土地招拍挂中，往往规定一定比例商品住宅必须由企业自持，只能出租不能出售。因此自持性商品住宅成为市场化企业住房租赁业务的主要房源之一。另一主要源头是非住宅用地改造。房企竞得的商业用房、办公用房或工业用房，因种种原因长期闲置，将其改作租赁住房，既充分利用闲置资源又满足人群居住需求。
3.1.2、轻资产管理的两类模式
轻资产管理企业目前主要以私企为主。企业不拥有住房的产权，而是通过契约方式将松散的租赁房源整合起来，进行集约化的管理。主要有两种商业模式：
(1)改造式长租
将独栋楼房整体包租后进行改造和长租。特点是租期长，通常在十年以上；前期改造资金需求大，多为一次性投入，后期管理成本小。近年来，政府鼓励非住宅房屋改建为集中式租赁住房，大大增加了整栋房源的供给。世联行、魔方公寓是此类模式的代表。
(2)零散式长租
企业从个人等分散的房东手里取得房屋，通过标准化的简单改造，提供租赁服务。特点是租赁期限不定，业主流动性大；前期房屋改造投入较少，单个项目的现金流难以预测，市场监管难度极大。链家、自如、我爱我家相寓是此类模式的代表。
3.2、长租公寓业务快速崛起
万亿级市场前景，不断分化的专业市场格局，吸引各路资本纷纷涌入住房租赁领域。魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、链家自如、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。除此之外，万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，表现非常强势。
3.2.1、长租公寓运营商与龙头房企涉足
(1)近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况
近年来，长租公寓行业发展迅速，各路风险资本纷纷加码投资，不少长租公寓运营商已经获得多轮投资，并不断扩大规模，抢占一二线重点城市租赁市场。
(2)龙头房企长租公寓布局现状及未来规划
面对长租公寓这片万亿蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。
长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。目前，万科、旭辉、龙湖等房地产龙头企业已明确：要将住房租赁业务作为集团未来的战略发展方向。这些企业通过“限地价竞自持”的自持性商品住房，合作开发、利用库存商品住宅、改造商业用房、购买等方式开展租赁业务。万科、旭辉、龙湖的租赁板块均有独立上市的计划。
3.2.2、典型案例
(1)典型品牌案例分析：魔方生活服务集团
魔方生活服务集团是国内领先的“连锁长租公寓”运营商，旗下魔方公寓等子品牌覆盖各类都市主流人群，致力于构建以公寓为核心+生活服务平台的生态圈。
开创长租公寓市场，规模居行业首位。魔方生活服务集团是国内首家连锁集中式公寓租赁公司，开创了国内长租公寓先河。目前集团规模稳居行业首位，近240家门店，房间数量约3.7万间，分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、厦门、西安、无锡等15座城市；计划进入长沙、南宁、天津、昆明、福州；2017年门店计划拓展到600家。
提出“公寓+”概念，打造公寓产业生态圈。2015年集团提出“公寓+”概念，把公寓定义为线下流量入口，以住宅为核心，整合更多生活业态，如办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等，打造公寓产业生态圈。比如“公寓+工作”，就会使年轻人有更好的创业空间，也可以提供求职、职业培训的配套服务；“公寓+生活服务”，可以衍生出各类上门O2O，也可以为住户提供更多便利服务；“公寓+金融”，使住客足不出户就能进行消费贷和投资。
打造差异化子品牌，满足不同客群租住需求。集团旗下发展多个差异化子品牌，覆盖各类都市主流人群：魔方公寓定位为白领青年公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，目标客群年龄22至35岁，月薪8,000至20,000元；魔尔公寓定位为中高端公寓，为都市新贵提供自由、舒适、文艺的新精英生活，目标客群是新精英人群；Unit9号楼公寓是B2B企业公寓，定位是：为企业提供住宿综合解决方案。
(2)典型品牌案例分析：旭辉领寓
旭辉领寓聚焦集中式长租商业，致力于为白领阶层及青年精英们打造住宅公寓+生活圈。
规模上，扩张迅速，目标宏大。领寓在2016年9-12月快速布局上海、重庆、苏州、杭州四个城市，19个以上长租公寓项目正式进入筹建；未来计划布局南京、广州、深圳、成都、海南、武汉、厦门、合肥等热点城市；预计2017年总投资规模达2万间，进入公寓运营商第一梯队。以外，领寓提出5年20万间的战略目标，计划于2021年进入行业前三甲，并实现IPO上市。
模式上，另辟蹊径，探索创新。尽管旭辉相比万科、龙湖涉足长租公寓领域较晚，但其从一开始就另辟蹊径。旭辉于2016年12月21日与华东师范大学合作，推出长租公寓项目，共同建设留学生公寓、教师公寓、以及周边的基础设施。旭辉此举试图打入教育领域，前所未有地把目标客群锁定在高校及毕业生端口，突破了传统拿地、收购、改售为租的老套路。以华师大为样板，未来领寓预计对接更多高校，进入教育领域，打造独特的商业模式。
产品上，精准画像，细分深耕。旭辉领寓目前根据不同目标客群画像，深耕三大细分产品：针对外企高管和商务精英打造服务型公寓，“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗酒店式公寓；针对中高收入白领阶层打造的白领公寓，“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区；针对高校毕业生和初入社会青年人打造的青年公寓，“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。其中柚米国际社区目前占到三类产品的80%，是领寓国际的主要产品。
4、量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限
本部分通过对租赁市场空间、发展租赁市场对房地产销售、新开工和投资影响的量化测算，明确发展租赁市场的政策影响。
对房地产销售、新开工和投资影响：
中长期看：将分流20.8亿平商品住房销售，占新增212.8亿平住房有效需求的10.7%。由于存在一定的空置率，满足同等面积的住房需求，需要更多的租赁住房，将增加房地产新开工面积6.1亿平，占未来新增住房新开工面积的3.14%。更多的施工面积，装修和运营维护产生更高的建安成本，因此会增加房地产投资2.72万亿，占新增住房有效需求对应商品房投资78.9万亿的3.4%。
短期看：2017年开始试点，由于基数效应，影响很小；2018年-2019年重点区域推广，对三者形成一定影响。具体而言，2017年，由于14城推行，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低0.5个点、增加0.1个点、增加0.1个点；2018年全国推广，房地产销售、新开工和投资增速将分别降低4.3个点、增加1个点、增加0.8个点。
对房企而言：
未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平，(按照2016年全国商品房均价7202.5元计算，16.3万亿)；但打开了年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿(未考虑房租上涨因素)的租赁新蓝海。抢先布局长租公寓，物业管理和运营能力具有优势的房企将显著受益。
4.1、租赁风来，1.9万亿市场空间可期
测算租赁市场空间，关键在于租房人口规模测算。我们分别从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算，两种方法测算的结果均显示，在不考虑通货膨胀情况下，我国租赁房每年GMV高达1.8-1.9万亿。
4.1.1、住房自有率法
测算总公式为：
年度住房租赁市场总规模=通过租赁解决住房需求总户数*平均每户月租金*12
=(人口总量*租赁住房人口占比/家庭平均规模)*平均每户月租金*12
(1)通过租赁解决住房需求人口占比
住房自有率指居住在产权自有房屋的人口比例。尽管住房自有率假定有房者居住在自己的房屋里，忽略掉有房仍租房的群体。考虑到未来房地产税改革增加持有成本、房屋居住属性回归、租赁市场完善和租赁观念推广，这部分人口占比将进一步降低，因此可基本忽略。
通过租赁解决住房需求人口占比=(城镇化率-住房自有率)*(1-有效需求漏损率)=(85%-63.4%)*(1-25%)=16.2%
参考城镇化水平和房地产市场均较为成熟的发达国家，确定我国未来合理的住房自有率水平。二十大主要发达国家住房自有率中位数(为避免极值影响)为63.4%，考虑到发达国家统计时将农村产权也纳入住房自有，我们将这部分扣除(发达国家城镇化率为85%，故应扣除农村产权占比为15%)，估算出我国城镇化和租赁房市场达到发达国家水平时，城镇常住人口中，住房产权非自有的比率为21.6%。在城镇常住人口中，有约25%的比例没有形成有效住房需求，将其定义为需求漏损率。住房需求漏损，主要包括农民自带房入城、单位产权住房、长期寄住亲友家庭等(具体测算过程较复杂，详情请联系方正地产团队)。因此，真正通过租赁解决住房需求的人口占比为21.6%*(1-25%)，即16.2%。
(2)每年租赁市场规模
每年租赁市场规模=总人口*通过租赁解决住房需求人口占比/平均家庭规模*(每户月租金*12)=(14.5亿人*16.2%/3.1人/户)*(2000元/月*12月/年)=1.8万亿/年
根据国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030年)》，我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。平均家庭规模方面，虽然随着城市化推进家庭规模有缩小趋势，但是放开二胎政策将有效对冲该趋势，因此采用2015年末全国平均家庭规模为3.1人/户。全国平均每户月租金，采用世联行的统计数据2000元/月。
4.1.2、流动人口法
年度住房租赁市场总规模=(全国流动人口/平均家庭规模)*平均每户月租金*12=(2.45亿人/3.1人/户)*2000元/月*12月/年=1.9万亿/年
《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，而2015年我国平均家庭规模为3.1人/户，故2016年末全国流动人口总户数为0.79亿户(0.79=2.45/3.1)，因此测算出我国年均租赁市场规模为1.9万亿(1.9=0.79*0.2*12)，这与我们根据租房人口规模测算出的基本一致。
