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三个北京买房者的“新政焦虑”
作者：法治周末记者 肖莎 来源：法治周末
3月17日晚，拥挤的6号线地铁上，北京楼市新政成了很多归家上班族讨论的话题。
一个30岁左右的女子声音略带沮丧地跟电话那头的人说：“昨天刚刚签的合同，付了几十万元定金；如果首付凑不齐，定金还能要得回来吗？”
这位女士挂了电话后，旁边一位一直在用手机看新闻的男士拍了拍她说：“是说外地有房贷，也算二套？”
女士摇了摇头：“不清楚，据说是这样。”
新政似乎打乱了不少正在进行房屋交易的人的计划。
3月17日下午，北京市住建委等多部门联合召开发布会，宣布从3月18日起北京楼市调控升级，核心内容是：“认房又认贷”。
即居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
这意味着，原来一些可以按首套房购房的人群，比如，在北京贷款买过房，卖掉再买的那些人，再购房就需要执行二套房政策，首付比例从35%（普通住房）或40%（非普通住房），提高到60%（普通住房）或80%（非普通住房）。
传言已久的北京楼市新政终于落地，但当天政府部门并未对新政进行进一步解读，比如，外地有房贷再购房算不算二套，这使得很多人在心存疑问的时候，又希望政策的锤子不要砸到自己头上。
签了合同且已经做了网签和面签的吴先生、签了合同但未做网签的王女士、身处连环单担心卖家因为新政违约不卖房的曹先生，他们在3月17日当天，无一不在担心，北京这样一个严苛的新政，是否会影响到自己的购房进程。
生效节点以网签为准
3月17日，北京市住建委等部门发布新政时，很多人并不清楚，政策生效节点是什么，如果在外地有贷款，或者在北京有贷款但已还清时，再购房还算不算二套。
“出新政了，问问中介，我们受不受影响。”当天下午3：54分，北京的吴先生给妻子发了一条微信。
当时距离媒体曝光北京市出台房市新政不到10分钟。
在3月17日下午2点左右，吴先生跟业主一起到银行做了面签，但他看到新政的新闻后，还是有些焦虑。
在早些时候市场就有传言，北京会在3月17日晚上6点出台新政，认房又认贷。
“中介说，往常新政影响的大都是未做网签或未做面签的人，所以赶着把面签约到了3月17日。”吴先生告诉记者当天银行做面签的人非常多，他匆忙的都没能来得及看合同内容，连合同里如何约定利率和贷款年限都没有看，匆匆签了字就结束了。
吴先生说，他只是想着，赶紧把流程走完。
北京市房地产业协会运营的公众号京房字邀请拟定北京市房产新政的负责人对新政做了解读，也称新政正式生效节点以网签为准，没有网签的，就算签了合同，也只能执行新政。
“如果之前已经做了网签，应该可以按老方案执行。但是如果办理贷款的银行有特殊要求，则按照银行的要求来。”前述拟定北京市房产新政的负责人表示。
吴先生是侥幸的，他购买的二手房网签手续在3月14号前后刚刚做完，因而不受影响。
至于认贷如何执行？
京房字也邀请拟定北京市房产新政的负责人对此做了解读：“认贷指全国范围内，是认记录。不管之前是否还完贷款，只要在银行系统中显示有过住房贷款记录，都受影响，都会至少按照二套算。”
这样的消息对于3月14日刚签了房屋买卖合同的王小姐而言，无疑晴天霹雳，因为她未做网签，有贷款记录，购房就按二套算。
王小姐在老家给父母贷款买过一套房，她万万没想到，当时贷款十几万元导致如今必须要再多凑100多万元首付，而这部分钱怎么凑，能不能凑齐，还是未知数。
因新政付不起首付，算违约吗
3月17日是周五，在这之后的两天时间里，王小姐的大脑丝毫没有休息。她一直在盘算，自己能否凑齐首付，她拉了一个长长的单子，计算身边每一个亲朋好友可以借钱的额度。
在签订合同时，王小姐计划贷款300万元，新政一来，她最多只能贷180万元，缺口高达120万元，而原本的几百万元首付已经是借钱凑齐的。
“如果真的凑不够，我算违约吗？”王小姐已经向卖方支付了100万元首付。
王小姐回忆道，中介当时跟她讲，北京近期市场变动比较大，不少卖家因为房价上涨而违约，为了提高卖家的违约成本，建议她交高额定金。
但是，最初为了避免卖家违约而缴纳的高额定金，现在成了一块心病。她担心，如果她买不了这个房子，卖家还会不会返还定金。
北京市中唐律师事务所主管律师王玉臣告诉法治周末记者，如果因为新政的原因导致首付提高，且买方无力支付提高后的首付款，不算买方违约，买方可以要求解除合同，同时要求卖方退还已付房款。
“这种情况构成了合同法中的情势变更。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条也对情势变更做了解释。”王玉臣说，按照合同约定买方是不存在违约的，因为不是买方不遵守合同约定而导致合同无法履行，而是因为政策变动，导致首付提高，在原告确实又无力支付更高首付款的情况下，原来的合同就面临变更。如果不能变更达成新的补充协议，这样一来最初合同订立的目的无法实现，买方可以要求解除合同。
但是，王玉臣提醒，需要注意的是，如果卖方不退还已付款，买方起诉卖方，作为买方如果想解除合同拿回已付房款，必须证明确实是因为新政导致的首付款提高而不具备履行能力。若合同中明明约定了如果不能贷款，就全款支付，法院是不可能支持买方此类诉求的。
北京东元律师事务所主要负责房地产业务的律师李松也告诉记者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条还规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
在当前的北京，和王女士一样焦虑的人不在少数。
“首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少，其中影响最大的则是已成交但未网签的群体（保守估计有1万单左右）。”链家研究院院长杨现领告诉法治周末记者。
但是李松提醒道，如果买卖双方在合同里明确约定，若发生政策变动，以政策规定为准，买方再以支付不起首付而要求解除合同，就算违约了。
卖家不能随意解约
李松近期还遇到另外一个案例：购房者A先卖房后买房，因为新政出台，他卖房环节的买方无力支付首付款，而要求解约，这直接导致她买房环节受挫，因为房子卖不掉，她就无力支付下一环节的首付。但是问题在于，她在买房环节签订合同时，约定首付款支付比例为70%。
“这种情况下，即便出了新政，购房者A也不能在买房环节说不买了，那样就算违约。因为她签订的合同支付比例为70%，新政对她不构成影响。她不能以新政为由无条件要求解除自己的买房合同，如果要解除合同，就需要支付违约金。”李松补充道。
法治周末记者在采访过程中，还发现购房者曹先生有另外一层担忧。
曹先生也处于一个连环单中。
他在3月初签订了一个学区房买卖合同，房主B在卖房后还需要再买房。当新政出台后，B买房需要支付更多的首付，曹先生担心，一旦B买不起房子，就会拒绝再把学区房出售给自己。
北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）高级法务经理孙笑竹也告诉法治周末记者，从链家对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。这样买卖双方既买又卖的单子，被称为连环单。
王玉臣告诉记者，在曹先生这个案例中分两种情况分析：如果曹先生和B签订的买卖合同中明确约定“B卖房的目的是购买另外一套房屋，如果B购房不成功可以不出售”，那么当新政出现，B无力购房的话，B才可以违约，不过这种情况几乎很少发生。
“如果B和曹先生在合同中未做上述约定，对于B而言，虽然是连环单，但B购房和卖房是两个相对独立的合同，对于B和曹先生签订的买卖合同而言，B是卖方，他的卖的义务并没有因为新政而发生改变，B就不能随便解除合同，一旦B不履约，就属于违约行为，需要承担违约责任。”王玉臣补充道。
