24年，莫斯科房价上涨150万倍！
作者按： 自2016年2月26日周小川在上海G20会上，明确宣布央行支持房地产加杠杆，并认为中国个人住房贷款占总贷款比例仍然有较大上涨空间后，这个周末全国多个城市出现了抢购房子的热潮，华东地区的上海、苏州、南京表现最为突出。
在持续偏宽松的货币政策下，中国楼市将走向何方？是崩溃，还是飙升？下面这篇关于莫斯科房价的粗浅研究，是我2013年10月首发的，此次修订了相关数据重新发表，为大家提供一个跨越社会转型期的、楼市的极端案例。中国大城市楼市的未来，到底是莫斯科模式，还是东京模式？这才是我们需要思考的。
羊城晚报2012年8月的一篇报道称，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里以美元计价上涨了77倍，一套带厨房卫生间的单元房（平均面积大约66平米），总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元（按照当时居民出国时购汇价格，大约500卢布），2011年底约为5902美元。
据最新报道：2015年年底，莫斯科中心区的房价已经达到1万美元每平米，高档住房均价超过2万美元。在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上海、香港，位居全球第二。
然而，美元标价掩盖了一些发人深思的问题。这就是，过去20多年卢布发生了什么事情，如果按照卢布计价，房价又涨了多少倍。
在1989年10月之前的长达28年中，苏联公布的卢布与美元的官方比价是1美元兑换0.60卢布到0.9卢布不等。那时的苏联，充满了道路自信，所以货币也就自信地将美元踩在脚下。但是，官价是官价，黑市有黑市价，中国也是从那个阶段过来的，大家都懂。1989年11月1日，汇价调整为“1美元=1.8卢布”。
不过，官方规定的出国旅游者兑换美元价格是6.26卢布兑换1美元。否则，国家就亏了。
随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。如今，如果你在汇率表里查询，1美元=76卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，你要知道，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。那么，现在1美元，大概相当于1991年7.6万元旧卢布。也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。
以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了150万倍！
换句话说，1998年币制改革之前普通家庭的积蓄，基本上全成了废纸。
知道为什么董藩说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。专家没有疯，前车之鉴摆在那里。而且这个几年前看起来荒诞的预言，到了2016年的时候，就没有那么荒诞了。（董藩2012年的原话是：25年后，北京楼市均价80万元每平米）
莫斯科的房价高居世界亚军，但其他俄罗斯城市房价就差了很多。尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。计划经济时代结束了，可以自由迁徙了，人们涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方，鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。
那么未来的中国呢？户籍制度改革正在进行，人民在国内获得完全的迁徙自由是最终的目标。莫斯科与远东鬼城的故事，会不会在中国重演呢？我想这是肯定的。
俄国的人口只有中国九分之一，面积比我们大得多。莫斯科的人口，目前只有1150万，相当北京人口的二分之一，但房价已经超过北京。可见，国土面积辽阔平抑不了房价。人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。
最近日本的人口普查也验证了这一点。2015年日本人口总数比2010年出现了下降，人口减少超过百万。这5年里，日本全国47个都道府县中有39个出现人口减少，只有东京、埼玉县和千叶县等8个都县人口有所增加，东京人口数量增幅更是位居各都县之首，大约增长了36万人。可见，即便在日本这种公共资源比较平均的国家，中心城市仍然对人口具有持续的吸引力。
中国人口远比俄国多，在城镇化过程中，如果人民获得迁徙的自由，人口无疑会大量流入中心城市。以前是在县城买户口，现在省城开放了，京城开放了，为什么不去呢？
所以，中国房价裂变的时代才刚刚开始，高价者可以更高，低价者可以归零。这个趋势，谁也阻挡不了。
至于中国大城市的楼市到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高），关键看改革。如果中国改革成功，真正切换到市场经济模式，激发出民间活力，则投资就会有更多去处。否则，只能通过超发货币来维持经济，最终造成大城市房价持续向上，只有“美元顶”，没有“人民币顶”，相当一批中小城市沦为鬼城！
