公募REITs规则仍在酝酿 私募加速先行

　　今年以来，中国租赁住房资产证券化不断加速推进。

　　5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过，200亿元储架额度使其成为租赁住房领域最大规模的证券化产品。

　　在此之前，市场上已有多只地产商系的租赁型住房储架REITs产品，但底层资产为人才租赁住房的此次获批REITs产品是国内首单。

　　随着住房租赁REITs的日渐活跃与相关政策机制的不断推进，近日市场传出消息称，公募REITs有望在年内正式落地。

　　对此，有接近监管人士表示，公募REITs的落地必须建立在成熟的标准化制度框架之上，目前关于公募REITs的规则仍在酝酿，暂无具体推出时间表。

　　顶层设计待出

　　随着国内资产证券化(ABS)市场的成熟和基本制度的逐步完善，关于中国版公募房地产投资信托基金(REITs)的呼声不断增大。

　　4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求，并明确提出试点发行REITs。

　　这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。

　　不少金融界人士和地产界人士认为，政策机制的重大推进意味着公募REITs很快将正式落地。

　　有媒体引消息人士信息称，公募REITs年内将出炉，交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券(ABS)，基础设施资产、公共服务资产、经营性物业和监管认可的其他资产有望成为公募REITs的基础资产。

　　对此，一位接近监管层的人士向记者表示，公募REITs推出的步伐或难有目前市场预期之速。该人士指出，“目前会里关于公募REITs何时推出还没有具体时间表，但规则设计一直在进行。公募REITs的推出必须建立在成熟的监管规则之上，不可操之过急，只有顶层设计好了，以后才不会走歪。”

　　从法律层面而言，虽然目前我国多份规范性文件都提出了支持、推进REITs试点，但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。因此，在关于REITs的标准化制度框架尚未建立之前，公募REITs的落地或仍需一定时间。

　　5月14日，华南一位公募人士向记者分析称，政策的松动确实带来了REITs的发展，但真正意义上的公募REITs要推出还面临着很多现实的问题。“比如税收优惠政策问题、流动性与低回报率问题、投资者教育问题等。另外，本身我国住房租赁行业发展还不成熟，各大房企这几年才开始涉足这一领域，还没有探索出清晰的盈利模式，公募这个时候考虑参与这一市场也会有所担忧。”

　　REITs市场待完善

　　尽管有诸多现实问题待解决，但最近两年尤其是今年以来，住房租赁REITs市场活跃度确实显著提升，这为公募REITs的推出打下了基础。

　　5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房作为底层资产的REITs产品，储架额度为200亿元。

　　据悉，该REITs产品在退出途径上特别为对接公募REITs退出留下了选择空间，包括期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了考虑。

　　在此之前，国内首单百亿级规模且采取储架发行的住房租赁REITs——中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划于今年2月获批。 该REITs同样在退出机制上标明了“发行公募REITs”这一项。4月27日，这一REITs产品首期已经成功发行，规模为17.17亿元。

　　北京一位固收人士向记者表示，“监管部门的支持和推动对这两年REITs的迅速发展功不可没，基金业协会领导去年也多次提及推行公募REITs的意义，今年以来几百亿级别规模住房租赁REITs的出现，也是过去没有的，而且从近期获批的REITs来看，均为之后对接公募REITs留下了操作空间。可以预期，未来还会有更多的租赁住房REITs获批和上市，这个市场将越来越活跃。”

　　数据方面能带来直观的感受。据东方金诚国际信用评估有限公司统计，2017年以来私募REITs发行呈明显加速现象，数量和规模均大幅增长。

　　据统计，2014年至2016年三年中，我国私募REITs(不包括尚在发行期或已停售产品)的发行单数分别为2单、4单和8单，合计规模为358.15亿元；而2017年全年共发行私募REITs16单，规模为291.38亿元，达此前三年总和的八成以上。今年以来私募REITs继续保持良好势头，一季度共发行了3单私募REITs，发行规模为43.22亿元。

　　东方金诚表示，当前我国经济处于转型过程中，房地产领域在一定意义上已进入存量时代，此时加快推进REITs，特别是公募REITs是大势所趋。

　　不过，东方金诚亦表示，从目前发行的私募REITs来看，我国已有的REITs产品离真正意义上的REITs产品还有不小的差距。例如现有的私募REITs产品本质上对原始权益人的主体信用依赖程度仍然偏高；国内较低的商业物业租售比，导致产品期限被动拉长，加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配，因而不得不出现期限赋权机制；此外，缺乏公募REITs导致现有私募REITs产品流动性和退出机制较差，只能依赖物业处置，因而对处置风险较为敏感等等，这些是目前REITs市场发展较不成熟的表现。