基础设施REITs市场回暖 头部机构积极布局
REITs市场新一轮扩容已然开启。上海证券报记者注意到，11月以来，头部机构招商基金、易方达基金、国泰君安资管陆续申报了基础设施REITs，有望给市场注入新的“活水”。
“REITs最困难的时期过去了。”某资深REITs基金经理表示，由于基础设施REITs资产经营能力一度面临较大的挑战，前十个月公募REITs产品二级市场价格平均跌幅超过15%。不过，随着经济的稳步复苏，大部分资产出现经营拐点，基础设施REITs二级市场运行趋于平稳，部分REITs价格企稳回升。
市场迎来新玩家
基础设施REITs市场迎来新玩家。11月10日，招商基金首次申报基础设施REITs，招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式上报深交所。
招商公路表示，为了防风险、去杠杆、稳投资、补短板，优化公司资本结构、盘活存量基础设施资产，该公司拟以全资子公司亳阜高速所持有的亳阜高速公路特许经营权以及对应的高速公路资产，开展基础设施REITs的申报发行工作。
具体来看，亳阜高速公路为新建双向四车道高速公路，全长101.3 公里，共设亳州东收费站、亳州南收费站、太和东收费站3个收费站，以及辛集服务区、长春服务区2个服务区。根据评估，该基础设施REITs拟定募集规模约为40亿元。
易方达基金、国泰君安资管在11月亦申报了基础设施REITs，分别为易方达深高速高速公路REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT。
其中，易方达深高速高速公路REIT的底层资产益常高速位于湖南省益阳市、常德市境内，是湖南省西北地区连接长沙市及长株潭经济圈的主要干道，全长约73.08公里。
国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产，为上海城投集团旗下城投宽庭保租房资产江湾社区、光华社区。江湾社区、光华社区位于上海市杨浦区，合计供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米。截至9月30日，底层资产出租率达到93%，进入稳定运营阶段。
深高速表示，基础设施REITs是权益型融资创新之举，有助于完善公司的商业模式，通过将现金流稳定的成熟项目转让至公募REITs，可有效盘活公司存量优质资产，提前收回经营投资及兑现收益，提高资产周转效率，增强公司的滚动投资能力。
大部分REITs资产稳步修复
“受各种因素影响，上半年REITs经营一度遇到较大困难，部分产业园出现退租现象。”上述资深REITs基金经理表示，不过，从当前的情况来看，大部分REITs资产顶住了压力，经营步入恢复通道。
具体来看，保障房、仓储物流、能源项目资产韧性相对较强，前三季度运营稳定，可供分配金额符合预期；高速公路资产三季度可供分配金额均较二季度有所增长，单季度完成度有所提升。
产业园区板块中，各项目表现分化较大。一方面，受宏观经济周期及部分区域行业供求失衡的影响，部分研发办公项目出租率低位运行，租金水平下滑，业绩修复仍需时间；另一方面，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏合肥高新REIT等资产三季度末的出租率超过90%，项目经营维持高位稳定。
中证鹏元研发部高级研究员吴进辉认为，受各种因素影响，部分产业园区资产的出租率有所下降，出现了一定的经营风险，提醒管理人、运营机构需要持续提升运营水平和管理效率，加强信息披露和投资者交流。不过，从全市场来看，今年前三季度，基础设施REITs经营业绩依旧可圈可点。
经营逐步恢复后，基础设施REITs二级市场表现随之企稳。Choice数据统计显示，截至11月13日，18只基础设施REITs最近一周实现上涨，国泰君安临港创新产业园REIT上涨5.01%，华泰江苏交控REIT、中金厦门安居REIT、红土创新盐田港REIT涨幅均超过2%。
进一步完善REITs市场生态
在业内人士看来，基础设施REITs是连接实体经济和金融市场的权益类投融资工具，能有效盘活存量资产、降低负债率，是推动经济转型升级和高质量发展的重要一环。稳步推动多层次REITs市场建设，有利于吸引更多企业、金融机构进场，为REITs市场增添活力。
今年以来，深交所多举措构建监管制度，通过夯实存续期信息披露规则基础、优化发行交易机制安排、引导完善投资者关系管理、加强底层资产运营监管、加强投资者沟通交流，推动实现良好的市场生态。
继基础设施REITs纳入公募FOF投资范畴后，上交所组织华夏基金、南方基金、易方达基金等多家基金公司召开REITs机构投资者座谈会，加强投资端建设，进一步完善REITs市场生态。
展望未来，吴进辉表示，还需要稳步构建以管资产为核心的全链条REITs监管体系，推进多层次REITs市场建设，助力REITs市场高质量扩容增类。具体来看，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，加强投资者交流和高质量信披；推出REITs实时指数，鼓励FOF、社保基金等长期投资者入场，探索适合我国REITs的税收优惠、会计政策等；鼓励建立行业或者区域REITs联盟，引导市场加快建立专业的投研队伍，走出具有中国特色的REITs发展之路。
深交所相关人士也表示，深交所将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，持续优化发行定价机制，丰富和改善投资者结构，推动更多长线资金进入市场，积极构建多层次REITs市场，推动基础设施REITs发展再上新台阶，更好地服务国家发展战略和经济高质量发展。
