平安基金李华平：公募REITs启航 打造优质不动产上市平台

　　李华平，中南大学管理学硕士，现任平安基金REITs投资中心高级副总监。曾是注册会计师和专职律师，先后在香港路劲基建有限公司和平安信托有限责任公司从事16年的高速公路投资和运营管理工作，对高速公路的投资、运营、风控管理具有丰富的经验。

　　首批9只公募REITs试水“万亿”蓝海市场，平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称“平安广州交投广河高速公路REITs”）的募集规模或可达91.14亿元，是首批REITs中规模最大的一只。

　　在近日接受中国证券报记者专访时，平安基金REITs投资中心高级副总监李华平指出，基于对公募REITs发展前景的坚定看好，平安基金在相关领域已进行了多年布局。通过基金发行上市与未来可能的扩募方式购买优质资产，将基金打造成收益稳定、聚焦优质高速公路的资产上市平台。

　　盘活存量优质资产

　　李华平指出，中国的公募REITs具有以下特点：结构上采用“公募基金+ABS的结构”，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。这些设置从制度上保证了公募REITS能为投资者带来相对稳定的投资回报。

　　“比如，投资于高速公路资产的REITs产品，负责公路运营的就是当地的交投集团或者其子公司。经过多年的制度改革，大多数省份的高速公路主体已经完成集中化管理，各地均拥有一家占据主导地位的高速公路经营主体，业务占比较高，具有明显的集聚特征。一般来说，这些原始权益人多为地方国企，具备丰富的运营经验，他们有强制配售比例要求和持有期限制，以保证运营管理机构尽职尽责管理底层资产。”李华平说。

　　根据上述框架，平安广州交投广河高速公路REITs首次募集的资金将全部用于投资的基础设施项目广河高速公路（广州-河源）广州段。据李华平介绍，该项目位于粤港澳大湾区一线城市核心区域，已运营超过9年，近三年年均营业收入超过6.4亿元，2017年-2019年标准车流量年均复合增长率达13.43%，整体收益较为稳定，是比较优质的高速公路资产。据悉，广河项目的特许经营权将于2036年12月16日到期，该产品的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。

　　平安广州交投广河高速公路REITs于5月25日启动了网下询价，拟认购数量为初始网下发售份额数量的4.56倍，最终发售价格确定为13.020元/份，该基金的募集总份额为7亿份，基金发行规模或可达91.14亿元，是首批9只公募REITs中募集规模最大的一只产品，由平安基金担任基金管理人，平安证券担任资产支持证券管理人和财务顾问，广州交通投资集团（下称“广州交投”）作为原始权益人及运营管理机构。

　　根据平安广州交投广河高速公路REITs6月2日公告，该基金在回拨机制启动后，本次发售数量的1.31%(915.73万份)将由网下投资者回拨至公众投资者，网下最终发售份额为10303.37万份，有效认购申请确认比例为20.03%；公众投资者最终发售份额为4415.73万份，有效认购申请确认比例为10.80%。

　　李华平进一步说道，平安广州交投广河高速公路REITs的基础设施项目广河高速（广州段）全长70.754公里，双向六车道，自2011年12月17日开始运营。广河高速（广州段）位于国家中心城市广州和粤港澳大湾区，拥有多元化的出行需求，具有广佛都市圈至河源、梅州、潮汕揭及福建、浙江南部地区大通道功能，是连接广州至上述区域的最优通道。同时，广河高速连接广佛核心区至黄埔北部，途经国家级双边合作项目——中新知识城，具有城市通勤交通。此外，其还途经拥有丰富旅游资源的增城中北部，可带动周边游出行需求。广东省人口规模持续攀升、城镇化率逐步提高、人流和物流出行需求的持续增长，将为广河高速路费收入增长带来强劲支撑。

　　“广州交投通过这种模式把存量资产盘活了，借助REITs产品的发行，可打通广州交投在‘投、融、建、管’全生命周期的发展与投融资链条，在优化商业模式的同时，实现持续稳定的利润贡献，促进项目持续健康平稳运营。从长远来看，这种做法有生命力，符合中国宏观经济环境发展趋势。”李华平说。

　　适合长期投资

　　根据基金合同，平安广州交投广河高速公路REITs应当将不低于合并后年度可供分配金额的95%以现金形式分配给投资者，且收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。另外，满足上市交易条件后将在深交所上市交易，场内普通投资者可以在交易所进行基金份额买卖，场外投资者可以将基金份额跨系统转托管至场内进行交易。

　　谈及上述分红依据，李华平介绍道，2020年7月31日发改委与证监会联合发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》指出，项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。在符合分配条件的情况下，公募REITs的分配每年不得少于1次，且要把基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。

　　李华平认为，这类产品的面世，将会极大丰富公募市场的产品品类。一直以来，市场上在低风险和高风险之间存在一个断层。公募REITs的面世，有望给中国的大类资产类别补上一个缺口。根据相关预测，中国存量基础设施资产大概有380万亿元人民币，其中30%-40%属于有经营性收入的基础设施资产。这么大的存量资产需要通过一定的方式盘活，推向资本市场。从企业层面来看，以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下收回前期投资，募集的资金可用于归还其他债务或补充其他投资项目的资本金，从而降低其资产负债率。

　　“在我国现阶段客观国情下，现行REITs机制安排实现了金融端与产业端较为有效的融合与平衡。基金管理人将向项目公司派驻财务人员，对项目公司的印章、证照、银行账户、资金、账册合同、档案等进行管理。”李华平说。

　　“投资者可持续的收益回报主要来源于基金底层优秀资产收益。”李华平表示，好的资产项目应该具有“权属清晰”“可转让”等特征，其次是资产的收益稳定且可持续。以广河项目为例，李华平说道，当初在对该项目进行考察时，平安基金的REITs团队分别从区位、人口净流入、未来交通规划等各方面进行了投资价值判断，并进一步通过专业的数据模型考察其收益和现金流是否稳定可持续。

　　从询价情况来看，李华平表示，平安广州交投广河高速公路REITs的战略投资比例接近80%，各类投资者对公募REITs的认可度非常高。其中，广州市高速公路有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司、东兴证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、广州银行股份有限公司、中银理财有限责任公司、易方达基金管理有限公司、华润深国投信托有限公司等17家机构签署了战略投资协议，合计占比为基金份额发售总量的78.97%。从机构角度来看，在未来全球无风险利率持续下行背景下，REITs产品能给他们提供相对较好的稳健收益，适合进行长期投资。

　　深耕REITs领域

　　李华平表示，从产品形态上看，平安广州交投广河高速公路REITs是一个存续期限为99年的基金产品。“设定足够长的期限，就是想以此为契机，将基金打造成稳定的、聚焦高速公路的资产上市平台。”

　　据李华平介绍，此项目是平安基金公募REITs团队多年准备后的厚积薄发。实际上，平安基金早在2015年就开始了资产证券化类业务，且在业内的规模排名一直处于前列。而为了开展基础设施基金业务，平安基金已设置独立的基础设施基金投资管理部门，即不动产投资信托基金（REITs）投资中心（简称“REITs投资中心”），REITs投资中心下设产品部与投资运营部，分别负责项目执行与投资运营，已建立超过10人的专职REITs业务团队。

　　李华平说道，平安基金很早就留意到了国内公募REITs的发展前景。“公募REITs也算是证券化业务的一个分支。早在2016年时，我们就和有关部门开展了相关的课题研究。同时，基于平安集团的牌照和资源优势，我们从那时候起就开始了一些前瞻性的业务布局。”

　　“有信心做这么大的布局，是基于我们对公募REITs发展前景的坚定看好，更是我们基于自身多年以来的持续布局和资源优势所做出的预判。”李华平介绍，广河项目于2020年7月正式启动，平安基金不仅集合了内部的投研、运营、产品、合规、风险、财务等部门力量，还和外部的做市商、财务顾问、ABS管理人、委托运营机构、原始权益人等各方进行了大量沟通，这些既是首批项目的宝贵经验，更是为以后的发展打下基础。

　　“我们将继续依托平安集团综合金融服务优势，充分发挥协同效应，继续深耕基础设施公募REITs领域，努力为我国基础设施投融资机制创新、资源配置优化、存量资产盘活和构建双循环发展的新格局继续贡献力量。除了广州交投项目外，目前我们还储备了其他项目，并且项目会一直增加。在未来合适的时机，会逐渐推向公开市场。”李华平对记者说。