解析基础设施公募REITs发行定价机制和逻辑
● 富国资产管理（上海）有限公司
随着首批公募REITs试点项目的陆续公示和稳步推进，公募REITs产品即将作为全新的投资品种亮相投资市场。它的认购价格如何确定？这是投资者十分关心的议题。
发行报价规则
基础设施基金首次发售的，基金管理人或财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。基金份额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者应当按照交易所规定的认购方式，参与基础设施基金份额认购。
基金管理人、财务顾问应根据公告的询价条件，对网下投资者的资格进行审核，并向网下发行电子平台确认拟参与该次网下发售的网下投资者及配售对象的相关信息。基础设施基金确定询价区间的，基金管理人和财务顾问应当根据基础设施项目的评估情况和市场情况，合理确定询价区间，并在询价公告中披露。
参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
报价截止后，基金管理人或财务顾问应当根据事先确定并公告的条件，剔除不符合条件的报价及其对应的拟认购数量。剔除不符合条件的报价后，基金管理人、财务顾问应当根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格。
定价逻辑类似股票IPO
公募REITs的定价逻辑类似股票IPO。从2005年1月1日起，我国正式施行“IPO询价制度”，该制度最早源于美、英等国的IPO累计订单询价机制，推行的目的在于利用询价增进信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。
在股票定价时，投资银行和发行人根据发行人情况和市场需求，先确定一个发行价格区间。然后根据投资者的反馈，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，按照大多数投资者能接受的价格水平确定发行价格。
公募REITs的定价也遵循同样的步骤：首先基于相关监管部门核准的基金发行份额数量，由基金管理人、财务顾问和原始权益人结合标的基础设施项目的估值情况，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者的报价及需求数量审慎合理地确定认购价格。
