多措并举提升REITs物业评估服务质量
□安徽德信安房地产土地评估规划有限公司 任德慧
房地产投资信托基金（REITs）作为资本市场的重要组成部分，在全球市场上的资产管理规模越来越大，在我国市场也越来越受到重视。作为一种重要的证券产品，REITs在一级市场上的发行、二级市场的交易都需要众多金融机构参与。同时，由于其以不动产作为基础标的，其发行价格的确定、价值的判断等都要借助于房地产评估机构的深度参与，信托物业评估贯穿于REITs运营的始末。其估值结果为投资者的投资决策、管理人的经营决策提供依据，同时为政府监管部门提供参考，起到防范市场风险的作用。
和传统估价目的的不动产估价相比，REITs所持有的不动产估价的角度和要求都有所不同。REITs的基本形式是受托人所管理的公司、信托、基金，通过专业化运营获取租金、贷款利息及股息的收入，从而获得稳定的经营性现金流，同时通过租金增长及跨周期持有获得资产增值收益，且每年要将绝大部分收入分配给投资者。因此，对REITs物业的估价主要针对的是潜在的特定投资者。与传统估价目的的物业评估相比，在估价频率、估价方法、估价内容、估价参数等方面都有较大的不同，鉴于此，其在估价频率、方法、内容、参数等方面的特殊性，要求房地产评估行业和评估公司应从多个方面入手，努力提升评估服务质量，更好地助力REITs市场的发展。
建立科学动态监测机制
REITs产品定价、存续及退出等阶段都需要进行评估且还需要定期披露，披露周期长、频率高，因此，要探索与之相适应的长期评估服务。和企业的成长一样，物业也有自己的生命周期，逐步实现高成长，进而成熟并最终衰退。物业在不同周期的收益、风险、所需要维护的成本都有很大不同。REITs投资者、监管部门、管理人员都非常关注收益的变化、物业价值自身的周期性波动。因此，应立足一个较长的时间段，准确判断物业所处周期，制定科学的动态监测机制，深挖收益、价值变化原因。同时，要阶段性跟踪信托物业的市场调研内容，要长期积累特定评估对象的有价值数据，形成科学合理的价值模型，提升评估结果的准确性，并提出合理有效的改进建议，降低REITs投资风险。从而逐步提升估价服务的高质量和增值服务。
不断完善评估方法
对于估价方法的选用，《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》提出了信托物业或者其同类物业有租金等经济收入的，应当选用收益法作为最主要的估价方法，并在报酬资本化法和直接资本化法中优先使用前者。《房地产估价规范》也特别提到宜采用报酬资本化法中的持有加转售模式。信托物业的同类物业有较多交易的，应当选用比较法作为其中一种估价方法。另外，采用收益法评估信托物业价值，要求在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年收入和运营费用，并在估价对象至少近3年及同类物业的收入和运营费用水平的基础上，合理预测估价对象未来10年以上的各年收入和运营费用。其中，出租型物业应当在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入，并在估价对象至少近3年及同类物业租金水平、空置率的基础上，合理预测估价对象未来10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。
由此可见，REITs物业估价的复杂性更高，需要在实践中不断完善评估方法。要充分考虑到不同类型物业评估的特点。根据REITs的特点，目前市场上适宜作为底层资产的物业类型有商业、办公楼、仓储物流地产及酒店，而且也要在基础设施领域进行试点。这些物业的经营模式、实体状况及客户（消费）群体均存在较大差异，直接导致了评估中的关注点也会存在较大差异，这些都会直接或间接影响评估评估参数的选择、评估方法的改进和完善。对于评估参数和评估方法的完善改进，仅靠单家或几家房地产评估机构的努力是不够的，考虑到整个行业处于新业务的起步阶段，房地产行业协会等有关部门，可以建立评估数据库，组织专家指导评估参数的选择和评估方法的改善。
加快信托物业评估专门人才培养
REITs评估咨询服务更为复杂，是一项集物业价值评估、物业状况评价、物业市场调研、权属综合代理、信托登记咨询等的综合性咨询服务，要求参与服务人员除具有估价专业知识外，还需具备相关金融、宏观经济、法律等方面的专业知识，综合素质要求较高。在此背景下，房地产评估行业必须根据REITs估价的业务要求，培育复合型评估人才，并要求现有房地产评估师在自主学习和探索中，不断优化自身的知识结构与专业素养。只有这样才能更好完成REITs估价新业务，并有效处理运行期间涌现出的各类问题。从行业发展来看，随着国家对REITs业务越来越重视，REITs物业评估的业务量也会随之增加，对相应评估人才的需求也会越来越大。现有的房地产评估师资格考试内容包括：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析，这些内容着眼于单次性的市场价值评估的传统估价业务，但尚不能满足REITs物业的评估。
因此，从全行业发展的角度来看，如何提高全行业应对REITs物业评估需求的能力，要考虑是通过在房地产估价师资格考试中加大相关内容，还是通过后续教育展开培训。对于房地产评估机构而言，要主动积极的组织工作人员了解和学习与REITs物业评估的政策法规、特别要求，加强与开展这方面业务的机构的交流。
