基金输血电商物流和地产

　　6月17日，在亚洲物流双年展上，嘉民集团中国区运营总经理黄炜在接受记者采访时透露，嘉民中国物流基金从4年前的1.5亿美元投资，到现在增长至15亿美元，未来2-3年还将投资翻番，到达30亿-40亿美元。

　　黄炜看来，目前在嘉民的中国物流版图中，增加比重较大的为电商物流，占比超过10％，加上电商服务等，占比20％-30％。嘉民集团在上海、天津、成都、重庆、廊坊、常州及合肥等重点城市的在建项目总面积超过78万平方米。据黄炜透露，以2年作为一个区间，开发面积翻一番的概率非常大。

　　嘉民集团仅仅是国内物流地产发展的一个缩影。

　　嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力认为，嘉民中国物流基金的迅速扩张，与电商业的扩张关系密切。未来电商企业甚至可能取代第三方物流公司，成为嘉民中国物流基金的第一大客户。嘉民中国物流基金的重要客户包括唯品会（VIPS.NYSE）、DHL和中外运等。

　　规模与嘉民集团相当的另一家外资物流开发商—易商，其客户包括亚马逊、京东、一号店、凡客、新蛋和H&；M等，电子商务的仓储需求占据易商物流地产项目的半壁江山。其中易商是京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴，双方签约面积已达到26万平方米。

　　互联网化产业颠覆了传统的商业模式，也推动了物流服务模式的变革。据了解，京东正在投巨资打造自己的亚洲1号体系，苏宁计划未来3年投资220亿元打造60个区域物流终端，这表明电商平台也在打造物流平台。

　　世邦魏理仕工业与物流地产部董事罗瑾此前称，物流上游商业因互联网思维而加速发展，物流企业若还不快速转型和创新，市场的淘汰是无情的。例如万科和百度签约，在商业智能化和网络化方面做出了全新的尝试。未来这些经验都可以移植到产业地产和物流地产方面，形成更多的运营服务优势。

　　那么，电商物流地产维持运营的庞大资金来源是什么？21世纪经济报道记者根据公开资料不完统计，目前境外资金对国内物流地产商的投资规模已在30亿美元左右，包括嘉民集团15亿美元、宇培集团4.5亿美元、易商集团超过8.5亿美元。

　　嘉民集团的基金背景是加拿大养老基金，而易商集团背后则是荷兰养老基金投资公司—荷兰汇盈。

　　世邦魏理仕5月发布的一份物流地产报告中，普洛斯以全国市场占有率56.9％排名第一，宇培以全国市场占有率4.5％排名第六，易商以4.2％的市场占有率排名第八。

　　嘉民集团在资金解决方面已经形成了一个良性方案，走定制路线。“嘉民集团第一单定制是和当时的金鹰国际签约，在上海康桥定制5.6万平方米的华东区分配中心。”中国区运营总经理黄炜介绍，嘉民在境外的业务，绝大部分都是定制的。国外的商业环境比较稳定，客户提前告知3年后需要多大的仓库，嘉民负责定制。

　　而宝湾物流、宇培集团、万通、联东等物流地产公司，均与基金形成密不可分的关系。万通资产管理的规模号称国内仅次于普洛斯，已经发行了2只工业地产人民币基金。宇培三年内管理的资产面积可能超过300万平方米，并正在筹备赴港上市。

　　21世纪经济报道记者翻阅易商资料获悉，该公司从2011年5万平方米仓储物业的规模，到如今150万平方米的项目面积，短短3年内实现30倍的增长，其背后隐形人正是海外大型私募基金的资金—华平投资，华平在易商的投资及承诺投资总额已超过2亿美元。2011年，华平投资与孙东平、沈晋初合作创立了上海益商仓储服务有限公司，即后来的“易商集团”。

　　除了目前在全国范围内在建和已经运营的项目外，未来18个月，易商还计划投入30亿元为电子商务及零售业建成100万平方米的专业运营及仓储中心。（编辑 陈龙）