东方金诚徐承远：房地产资产证券化将迎来更大的发展

　　中证网讯 （记者 林婷婷 陈莹莹）东方金诚首席分析师徐承远在9日举行的2018房地产资产证券化高峰论坛上表示，近年来房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长，基础资产类型不断丰富。展望2018年,在政府大力推进住房租赁市场、鼓励REITs和资产证券化的政策指引下，房地产资产证券化必将迎来更大的发展。

　　徐承远介绍，截至2018年4月15日，我国市场累计发行类REITs和CMBS61单，规模合计1533.27亿元，自2016年以来呈现高速发展态势。从产品结构来看，CMBS发行840.52亿元，占比54.82%；类REITs发行692.75亿元，占比45.18%。CMBS和类REITs产品性质、产品类型、产品结构都呈现日益多样化的特征。

　　徐承远认为，目前我国房地产资产证券化产品呈现三个特征：第一，2017年以来发行产品的底层物业呈现多元化趋势。第二，我国市场发行类REITs和CMBS产品的底层物业所处区域以北京、上海、深圳、广州等一线城市和各省省会城市、经济发达城市等二线城市为主，且物业均位于这些地区的核心商圈，交通便利。第三，市场发行类REITs和CMBS产品整体信用风险较低。

　　对于未来房地产资产证券化的展望，徐承远表示，第一，房地产资产证券化的发展将为房企形成长期稳定的融资渠道。随着国内房地产市场调控的不断加码和房地产企业融资监管趋严，自2016年下半年以来，房地产企业融资环境持续收紧，融资成本呈现逐渐上升的趋势。资产证券化作为金融创新工具，在房地产新时代为房企带来了新的机遇。

　　第二，房地产资产证券化的发展将带来物业经营模式的转变。未来,房地产运营模式将继续从以“开发+销售”为主，转变为“开发+销售”与“持有+运营”并举，会产生大量的“持有型物业”。

　　第三，房地产资产证券化的发展将带来ABS产品底层／基础资产的不断丰富。除了传统的租金／物业费、购房尾款、供应链金融、类REITs和CMBS外，新兴基础资产类型不断进入公众和投资者的视野。与此同时，与资产证券化快速发展相伴随的是监管政策和窗口指导意见的趋紧，监管力度的加大必然带来ABS产品的标准化进程的加快。

　　第四，房地产资产证券化的战略和财务价值将推动国内REITs发展加快。房企的发行需求和投资者的资产配置需求将共同促进REITs快速发展。类REITs乃至真REITs的发展作为房地产资产证券化的中流砥柱，在未来将彻底改变国内房企运营模式。