专家称高端住宅市场去库存压力巨大

　　中证网讯　在近日由搜房网主办的2014年第十一届中国别墅节上，与会专家认为，包括别墅、高档公寓的高端住宅市场去库存压力巨大，但也面临限购、限价、限贷松动等政策利好，市场需求在逐步回升，开发商应抓住时机加快去库存速度。

　　高端住宅价格近6年来首次下跌

　　中国指数研究院副总裁兼指数研究中心总经理葛海峰说，包括别墅、高档公寓的高端住宅市场去库存压力同样巨大。前7月高端住宅销售均价是12766元，比去年同期下降了2.3%，是近6年来首次下跌。

　　他详细说，前7月，高端住宅市场的销售面积和销售额分别下降了19%和21%，降幅大于整体住宅市场。从供求看，全国高端住宅新开工面积与销售面积比值是1.57，而去年同期是1.39；而竣工和销售面积比是0.95，高于整个住宅整体市场的0.67。从价格情况来看，由于部分城市房价下调以及高端住宅市场结构性变化，前7月高端住宅销售均价是12766元，比去年同期下降了2.3%，是近6年来首次下跌。

　　“除了上面说的原因，还有房地产税预期以及反腐的影响。”葛海峰说。

　　但在不同区域，高端住宅市场呈明显的分化状态。首先，一线城市中的北京和上海，供应量有所增加。1-7月，北京新增供应了2200多套别墅，是去年同期的2.7倍，5月是供应高峰，供应量是706套。上海的别墅新增供应量同比增长了12%，主要供应期也是在3—5月。 但从成交上来看，北京和上海成交量同比出现了下降。1-7月，北京下降31%，上海下降了23%。葛海峰说，受整个市场环境的影响，即使在一线城市，也确实有供过于求的特征。“但我觉得从不同的城市来讲，它的特点是不一样的，北京的别墅市场是以大户型、高总价的产品更受青睐，上海则是以低总价和中等户型的经济型别墅最受欢迎。”

　　加速营销创新

　　葛海峰说，下一阶段高端住宅市场有一些利好，这种利好会进一步刺激市场需求。首先是限购放松。在很多城市限购放松的标准是不一样的，比如杭州、苏州首先是对140平米以上的大户型放松限购，所以很多城市首先可能是对高端市场放开，这样就给我们提供了更多的需求。 

　　其次，重点城市高价项目的获准入市。之前一线城市和二线城市是不批高档房的证。今年已经不再谈价格了，所以批证应该不是问题，预售证会比去年好拿。第三，金融支持，国家在加大房地产信贷方面的相关力度。“上半年对需求影响最大的一个问题是个人住房按揭贷款的不足，或者说银行的放贷意愿不足，但在央行表态之后，包括下半年我们所了解的情况，住房按揭贷款额度比上半年要足、要多。所以，我们觉得今年下半年市场需求力度会比上半年要好，所以下半年是一个比较好的去库存时机。”

　　不少专家认为，今年下半年的主题是营销创新、加快去化。随着“金九银十”即将来临，也将进入今年最后一个销售季，开发商如果在此时不抓紧促销，今年的业绩表现将会惨淡收场。对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，“金九银十”房企为了消化库存、回笼资金、完成业绩，将会全面打响营销战。或降低项目价格预期，以低价换取销量；或改变产品策略，如推出商住产品打不限购牌、推出区域稀缺的产品打差异化牌等。受此影响，今年的“金九银十”有望迎来一轮市场行情的反弹，但在整体政策环境依然趋紧、限购限贷政策仍未放松的前提下，年底楼市成交还将恢复清淡局面。

　　搜房别墅节以“全球别墅、中国巡展”为主题，8-9月期间将先后在北京、上海、重庆、武汉四个城市进行巡展落地活动。本次别墅节也是首届移动别墅节，全国336城联动。搜房控股副总裁张志宏女士在致开幕辞中指出，今年别墅节首次引入了移动的概念，将移动和别墅节进行对接。搜房网提出了“房天下、大平台”的转型，着力打造交易的平台、金融的平台。