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万科郁亮:房地产行业要想办法“生火取暖”

上海证券报

  营收同比增长23.8%,归母净利润同比增长10.6%,万科交出的2022年半年度业绩令人振奋。8月31日,万科股票逆势大涨。同日公司召开2022年中期业绩推介会,万科董事会主席郁亮表示,万科始终把安全放在第一位,公司对完成年初制定的“止跌企稳、稳中有升”的业绩目标充满信心。

  始终把安全放在第一位

  郁亮表示,万科非常重视现金流和财务稳健,始终把安全放在第一位,对行业来说关键是想办法“生火取暖”。

  郁亮介绍说,万科在规模和债务方面一直比较克制,所以经营层面有一定的安全边际。去年以来,万科应对工作也做得比较早、比较扎实,销售回款效率一直保持在比较高的水平,债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此,尽管上半年市场波动超预期,万科的经营性现金流仍然实现了净流入,比去年同期表现更好。

  对万科而言,郁亮认为安全只是底线要求。对于今年主要工作目标——“止跌企稳、稳中有升”,万科上半年已取得了一定成绩,能不能继续走下去,取决于背后的能力有没有提升,“肌肉”有没有长起来。

  6月底开完股东大会后的两个月内,郁亮亲自督战,走访了全国30余个城市,看了100多个项目。他举了两类市场的例子:一类是在中心城市中竞争相对没有那么激烈的城市,这类城市只要产品做得好,服务做得好,哪怕市场再不好也能熬过去。比如哈尔滨的某万科项目7月份表现是上半年平均月销售的2.3倍,而整个万科哈尔滨公司7月销售业绩是上半年月均水平的1.5倍。

  另一类是竞争特别激烈的市场,客户要求高,在这样的市场站稳脚跟对企业的综合能力有着极大的考验。郁亮以浙江市场为例,万科在浙江市场有TOD项目、长租公寓、物流仓储服务等多种业务场景,从当前效果来看,万科的城市综合配套服务能力在高强度竞争市场中经受住了考验,也体现出开发、经营、服务并重策略会成为万科下个发展阶段重要的优势。

  郁亮坦言,在当前情况下,万科也有压力,也有部分经营指标表现得不尽如人意。但万科会努力补短板,平衡好,绝不躺平,保持跑下去的状态,相信一定能跑出健康跑出未来。万科对今年业绩止跌企稳、稳中有升充满信心。

  万物云上市不是“卖猪仔”

  在巩固开发业务的同时,万科的经营服务业务进入快速发展阶段,上半年公司经营服务业务收入241.1亿元,同比增长30.6%。

  万科旗下物业服务板块万物云上市一直广受关注。财报显示,今年上半年,万物云实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入为80.8元,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入为51.1亿元,同比增长39.7%。去年11月,万科首次宣布拟分拆万物云赴港上市。今年7月,万物云境外上市方案获得中国证监会核准。

  在此次的中期业绩推介会上,当被问及万物云目前上市是否与公司预期的合理估值会有差异时,万科董秘朱旭表示,对万科而言,公司推进业务分拆并不是以资本市场市值的窗口为考虑因素,万物云上市时机主要是考虑到它的战略发展方向,它不是一个传统的单纯的物业管理公司,而是以一家城市服务商为定位。万科认为,万物云做城市空间服务是一门非常好的生意。这个战略方向应该能得到资本市场和投资者的认可。另外,对万物云而言,无论什么时点上市都是一个新的起点,而不是终点。万物云并不追求在行业估值顶点上市,而是希望获得理性估值,让所有万物云的股东共同分享万物云的市场价值。

  “万科分拆物业服务上市,我们不是‘卖猪仔’,以好的价钱卖掉,而是企业通过上市获得更多发展空间,因此不在于短期市场估值,而在于如何获得更多力量支持它进一步发展,成为开发、经营、服务并重的重要一环,它所带来的协同作用才是我们看中的。”郁亮补充道。

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