房企上半年业绩进一步分化

　　截至目前，17家上市房企发布了2019年上半年业绩预告，分化较为明显。不少房企因新项目结转收入不足出现亏损，大型房企凭借交房项目较多，稳定整体表现良好。从已发布上半年销售业绩的房企看，整体销售速度放缓。业内人士称，考虑到不少房企6月份冲刺半年报业绩动机较强，预计7-8月淡季的销售数据压力较大。

　　龙头房企销售额增速放缓

　　Wind数据显示，截至7月9日，在已发布2019年上半年业绩预告的17家上市房企中，预增2家，略增3家，扭亏3家，首亏4家，续亏3家，不确定为2家。

　　一些房企因新项目结转收入不足出现亏损。以天保基建为例，公司预计2019年上半年亏损3000万元至6000万元。对于业绩变动的主要原因，公司表示，报告期内公司房地产开发项目均处于开发建设阶段，当期没有满足结转收入条件的新项目，导致本期业绩亏损。

　　部分大型房企因交房稳定，业绩表现良好。以金科股份为例，公司预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为20亿元至26亿元，同比增长200%至290%。报告期内，公司交房规模及整体销售毛利增加。

　　从上半年情况看，房企销售分化进一步明显。中原地产数据显示，截至目前，28家上市房企发布2019年前6月销售业绩，合计销售金额达2.54万亿元，同比增长11.5%。相比去年同期，房企整体销售金额涨幅放缓明显。多数房企销售业绩平稳运行，多家龙头房企销售金额出现负增长，前6月房企销售额分化进一步加大。随着龙头房企销售额增速放缓，将逐渐出现中型房企竞争的局面。

　　从目前情况看，万科、碧桂园、恒大、融创4家房企前6月销售金额均超过2000亿元；不过，仅融创一家企业增长率超过10%。

　　以万科A为例，2019年6月，公司实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额663.9亿元；2019年1-6月份累计实现合同销售面积2150.1万平方米，合同销售金额3340.0亿元，同比增长9.63%。6月份以来，公司新增开发项目14个，主要分布在广州、苏州、宁波等热点一二线城市。

　　部分中型房企上半年销售金额增长明显。其中，禹洲、合生创展、奥园等多家房企销售金额同比增长超过30%。其中，合生创展2019年前6月份合计实现销售金额103.69亿元，同比增长66.3%。

　　二手房市场整体平稳

　　克而瑞研究中心指出，2019年上半年，房价同比增长较快。其中，一线城市全部上扬，二线城市九成以上房价同比上调，三四线城市房价涨多跌少，但分化持续。一线城市供需两旺，供应、成交量稳步增加。经历严苛调控的“沉寂期”后，4个一线城市楼市均出现不同程度回暖，前期积压的购房需求持续平稳释放；二线城市成交表现与去年大体持平；三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，项目去化情况有所下降，成交疲软。

　　新房市场方面，克而瑞报告显示，通过对36个重点城市6月成交量进行估算，一线城市6月成交环比下降21%，同比上升17%，上半年成交量同比上升42%；二线城市环比微增2%，同比下降7%，上半年累计同比下降5%；三四线城市环比下降3%，同比微增3%，上半年累计同比下降8%。

　　二手房方面，2019年一季度楼市“小阳春”过后，二季度以来多数地区成交出现回落，其中不乏一线热点城市。以北京地区为例，北京住建委数据显示，2019年上半年，北京市二手住宅网签量合计约7.26万套，月均网签量合计约1.2万套，同比下降约5%。楼市“小阳春”过后，二手住宅网签量连续三个月出现下降。其中，6月份降幅最为明显，二手住宅网签量合计约1.18万套，环比下降14.4%，同比下降25.6%，低于2019年上半年网签月度均值。

　　麦田房产表示，2019年上半年，北京地区二手房价格平稳波动，卖方价格预期有所走低。预计下半年北京二手房交易量价继续平稳波动运行，新房市场继续对二手房市场产生分流。

　　部分二线热点城市市场整体回暖明显。克而瑞研究报告显示，14个典型城市2019年前5个月二手房累计成交面积4936万平方米，比2018年同期上涨9%，比2018年下半年上涨7%。苏州、杭州、厦门前5月累计成交面积同比增长超过40%；厦门、杭州、青岛前5月二手房累计成交面积环比增长超过50%。其中，杭州市2019年前5月累计实现二手房销售332万平方米，环比上涨174%，环比增幅位列第一。厦门2019年前5月累计实现二手房销售179万平方米，同比增长274%，同比增幅位列第一。

　　下半年销售或承压

　　中原地产分析指出，2019年前6月房企销售继续分化，多数企业以平稳为主，部分房企涨幅放缓明显。考虑到不少房企6月份冲刺半年报业绩动机较强，预计房企7-8月淡季的销售数据压力大。

　　除进入传统淡季外，房企融资渠道或面临进一步收紧的态势。以信托领域为例，银保监会对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行了约谈警示。同时，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，信托是房地产企业资金的一大来源。2019年以来，信托资金出现宽松，新增信托资金投向房地产市场比例扩大，这是二季度土地市场活跃的主要原因。对房地产信托监管政策加码，一定程度会影响房地产企业的融资渠道。房地产企业融资收紧的预期进一步增强。预计下半年土地市场可能降温。