做首都发展的“城市复兴官”
中证网讯（记者 江钰铃）首开股份近日公告，公司拟以现金收购控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司所持有的北京首开中晟置业有限责任公司（简称“首开中晟置业”）100%股权。收购价格为以资产基础法确定的评估值10.90亿元。
对于此次收购，首开股份董事长潘利群独家回应中国证券报记者时表示，此次收购符合首开股份的战略发展方向，首开股份近年来积极推进在北京的棚户区改造业务，希望迅速做大做强棚改业务板块，成为首开股份商品房开发之外另一重要的、未来有很大发展空间的业务。
将注入棚改资产
据了解，首开中晟置业成立于2013年1月25日，是首开集团所属二级全资子公司，注册资本9亿元，房地产开发四级资质，以保障房建设、土地一级开发及棚户区改造、项目代建为三大主营业务。
潘利群表示，首开中晟置业已在北京获得数个棚改项目，收购成功后，将首开中晟置业在手的棚改项目注入首开股份，对于首开股份未来的发展会有很大帮助。
首开股份2018年第一季度报告显示，公司棚改项目储备丰富且均位于北京，目前正实施项目332.21万平方米。后续仍有位于东城、西城、通州的优质项目待开发，项目规模达到781万平米。
潘利群表示，首开股份控股股东首开集团自2008年将房地产主营业务注入上市公司后，一直没有后续的资产注入举措。2017年年底，首开股份也曾公告，提示大股东首开集团正在就整体上市工作进行中介机构的选择和方案的论证。此次关联交易，也可以看成是将集团公司具备上市条件的优质资产逐步注入上市公司的开始。
对于为何发力棚改业务，潘利群表示，近年来，随着土地市场竞争的不断加剧和全国地产调控的持续加码，首开股份相对单一的业务模式受到了一定影响，虽然公司规模在不断扩大，但出现了利润提升乏力的状况。“我们一直在思考，如何有效利用首开股份国企的背景和专注首都开发的资源优势，有效化解业务模式单一、受市场影响大的难点。”
潘利群表示，根据国家和北京市政策导向，处理好政策性项目和市场化项目的关系，有助于公司积极应对市场的变化，优化调整公司的业务结构、产品结构。“在北京加大政策性项目比重，推进棚户区改造的力度不断加强，这可能是最适合首开股份、也是最能发挥企业优势的业务。”潘利群坦言。
首开股份表示，截至目前，公司已经取得了顺义幸福西街、丰台区万泉寺和怀柔区南关村三个棚改项目，项目总计规模达到330公顷，预计总投资约250亿元，此外，还在积极推动顺义区李桥镇、昌平区东小口、通州区于家务乡多个后续项目。
而首开中晟置业也已获取密云南菜园以及顺义西丰乐两个棚改项目，其参股的西城区南营房棚改项目也在积极推进当中。
潘利群表示，发展棚改业务，既可以培育公司新的增长点，又可以利用其发展空间大、回报稳定、融资便利等优势。
潘利群用五个方面总结棚改业务对于公司发展的契合所在：第一，大力参与棚改业务，符合首开股份市属国有企业的性质，更符合首开“城市复兴”的企业理念。开展棚改业务的目的，是为了改善城市居民的居住条件，完善城市功能，改善城市环境，实现城市更新和发展。第二，棚改项目可以通过政府授权获得，在与政府的对接过程中，首开作为北京最大的地产企业，项目的获取能力比较强。第三，棚改业务前期主要是土地的拆迁整理工作，业务受房地产调控影响很小。第四，土地整理的预期收益情况良好。据测算，棚改业务的收益率为开发总投资的12%左右。第五，棚改作为民生工程，政府和金融机构的支持力度很大，发展业务所需的资金有保障。
全年销售目标可期
在积极推进棚改业务发展的同时，首开股份为顺应房地产市场发展的新形势和董事会制定的业绩目标，也在主业中寻找新的发展机会和利润增长点。
业绩目标方面，2018年前4月，首开股份共实现合同销售收入174亿。而首开股份2017年年报中提出，2018年公司全部项目计划销售面积333.28 万平方米，销售签约金额 1016.50 亿元。“与全年计划相比，完成情况不理想。”潘利群坦言。
但潘利群对于全年销售目标的完成还是信心十足。“如果市场没有发生大的变化，全年目标可以如期实现。”
“北京有资源，南方有支撑。”潘利群对销售目标进一步阐述，制定过千亿元的销售目标，是首开股份在认真梳理在手项目资源的前提下得出的结论。
他表示，具体来说，今年，首开在北京地区在售项目达到47个，其中有20个新项目要开盘，全年北京区域的推盘量要接近300万平米，北京地区的销售将支撑首开股份全年接近一半的销售任务。而从京外来看，首开股份目前在南方区域项目储备丰富，重点深耕的福州、厦门、苏州，项目储备都超过了100万平米，今年福州和厦门的销售额有望超过100亿元，苏州和广州地区有望超过60亿元。南方区域销售规模的扩大将为首开股份今年销售任务的完成提供强有力的支撑。
潘利群还表示，北京地区部分限价商品房项目政策调整、取证延后。京外部分城市对预售项目的价格审批也客观上延长了项目取得预售许可证的工作时间。“这些因素都影响了一季度的销售情况。”
“在年初制定销售计划、安排各个项目销售开盘时点的时候，由于多个项目的开盘取证时间有先后，预计公司今年的销售情况会出现比较明显的‘上半年少，下半年多’的情况，这一点，公司已经在之前发布的销售简报中进行了提示。”
潘利群透露，目前公司整体的销售情况已逐步好转。近期，首开股份在扬州、武汉、成都、福州等地的项目进行了开盘预售，取得了不错成果。
首开股份也将加强对全年目标的管控。“北京区域要密切关注限价商品房后续政策的落地，尽快将在手资源与政府进行对接，进行市场评估，尽快确定后续的销售方式，尽快实现开盘。而对于京外一些三四线城市，要加大推盘力度，加快推盘节奏。对于一些强管控城市的项目，在申报预售证的时候，要做到，服从管理，贴近市场，定价灵活。”潘利群表示。
适应国家战略方面，“首开股份将研究调整完善区域布局，抓住北京城市总体规划实施和京津冀协同发展的机遇，加强京内市场优势，高质量、高标准推进副中心、冬奥会项目建设”、“首开股份将抓住长江经济带和粤港澳大湾区等国家战略的机遇，深耕京外重点城市；还要积极培育新型产品业态”、“首开股份将加快进行租购并举等新领域、新业务的研究，通过体制机制创新，推进转型发展。”潘利群对中国证券报记者如是表示。
