证券化之路
集中式自持模式的长租公寓，前期需要大量资金投入。据世联行财务总监王海晨介绍，一间红璞公寓要投入25000元到28000元的装修费用，以10万间计，总共需要20多亿。
去年7月，世联行曾欲通过定向增发募集20亿元用于长租公寓建设，但目前仍未得到最终批准。
10月，世联行宣布将发行17.3亿元的可转换公司债用以投资长租公寓，在租赁需求强劲的城市，租赁建设5.32万间长租公寓，目前已通过临时股东大会批准。
此外，ABS、16亿中期票据、可转债及私募基金支持等计划均在推进中。
长期来看，借鉴国际经验，资产证券化是解决长租公寓运营商资金问题的可行方案。长期持有物业的运营商通常通过REITs(Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金)将所持物业股权打包上市，投资者通过买卖上市REITs股票持有相应的物业股权，同时获得租金的收益权，从而实现运营商的退出与变现。
资产证券化也符合陈劲松的期待，他认为，“赚租金差并不是很好的模式，托管和REITs是非常好的模式”。据悉，目前世联红璞已处于审批阶段。
不过，对持有物业而言，只有形成一定规模和稳定现金流，才能进行资产证券化，最终形成商业模式的闭环。
这也是世联行迅猛做大规模的原因。去年陈劲松就提出了“年内10万间，2020年达到50万-60万间，长远看要做100万间”的目标。而据甘伟透露，预计到12月中旬，红璞签约房源将突破10万间，运营项目超过300个。
陈劲松认为，当签约规模达到10万间后，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。西南证券预测，随着红璞运营公寓项目的数量增加，规模效益逐步显现，公寓的单方管理成本将得到降低。
海通证券指出，在长租公寓成本摊销期结束之后，资产包利润水平将直线提升，有望为未来进入REITS等领域奠定基础。
长租公寓亦承载着世联行公司转型的希望。“未来5-10年，世联行要变成一家以存量房运营为主的公司，一手楼销售只占收入的30%，并向百亿元营业规模进军。”陈劲松表示。
