投资要点#summary#事件:公司公告调整非公开发行股票预案。发行价格调整为11.82元/股(前次为不低于10.91元/股),发行数量调整为16,854.82万股(前次为量不超过18,260.68万股),募集资金总额19.92亿元,募资总额与资金投向与前次保持一致(金额略有差异)。发行对象做了重大调整,Global Logistic Properties Limited(普洛斯)专门为本次股份认购指定的项目公司CLH 12 (HK) Limited 将以现金全额认购本次非公开发行股份。发行后,普洛斯将通过CLH 12 (HK) Limited 持有中储股份15.34%的股权,为第二大股东。另外,本次认购合同执行的前提条件是双方签署的《战略合作协议》生效。
点评:
1、打响央企混合制改革第一枪,国际物流巨头作为战略投资者入股,强强联合
引进战略投资者,符合“中央十八届三中全会”提出的加快国有企业股权多元化改革、发展混合所有制经济的政策导向。
物流行业是典型的完全竞争领域,大型国企、外企、民企均参与了物流的各个环节,近年来,随着电子商务的高速发展,以顺丰、三通一达、普洛斯为代表的优质民企、外企已经对国有物流企业发起了巨大挑战。原有国有物流巨头的体制、管理能力越来越不能适应这个日新月异的市场,引入战略投资者、发展混合所有制,将能极大的激发以中储为代表的资源型国企的效率。
普洛斯(MC0.SG)是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。原本隶属于美国普洛斯(PLD.N),2008年之后股权被公司管理层买断。公司的业务遍及中国、日本及巴西的76个城市,拥有并管理约2,700万平方米的物流基础设施,形成了一个服务于近800家客户的高效物流网络。普洛斯在中国的34个主要城市拥有并管理着148个综合物流园,物业总面积1,870万平方米(包括已完工、正在开发和土地储备),普洛斯作为拥有丰富实务经验的国际物流巨头,其战略入股中储的给后者带来的积极效应巨大。
CLH 12 (HK) Limited 本次认购的股份锁定期为36个月,发行后,普洛斯将通过CLH 12 (HK) Limited 持有中储股份15.34%的股权,为第二大股东,并获得中储股份董事会11个席位中的3个席位,其中一名董事担任副董事长,这充分体现普洛斯作为长期战略投资者入股公司的目标。
2、签署战略合作协议,中储充分分享物流巨头的宝贵经验
本次认购合同执行的前提条件之一是双方签署的《战略合作协议》生效。该战略合作协议意义重大。
设立合资公司,将成为中储股份开发、管理现代物流设施的独家平台,新增多个物业项目
中储股份和普洛斯将合作成立资产运营公司,进行现代物流基础设施的开发与管理。根据协议,普洛斯将持有合资公司49%的股份,中储股份持有51%的股份;同时,普洛斯对1%的股权拥有回购权。合资公司对中储股份未来拓展的用于现代物流设施开发的物流用地将享有优先开发权。此外,对于中储股份物流运营所需的仓储面积,合资公司将优先租赁给中储股份,并对租金进行适当优惠普洛斯也享有对中储股份现有土地和设施再开发时与中储股份的优先合作权。
合资公司的首批项目土地面积达到5328亩,约355.2万平米,其中不少是普洛斯的物业项目,中储通过合作极大的增加了原有业务版图。
普洛斯将给公司带来先进的国际化资本运作、海外业务经验,助力公司国际化,治理水平再上台阶
合作协议规定,普洛斯将为中储股份提供资本市场建议方案、协助中储股份建立长期、稳定的投资者和股票持有者群体,利用其全球网络资源对中储股份的相关并购提供分析和评估的建议,协助中储股份与全球主要投资银行、商业银行进行商谈,并提出有效地利用运营资金和财务杠杆、改善资本结构等方面的建议。另外,普洛斯将协助中储股份在全球寻找适合的海外业务机会。
早期的普洛斯除了在物流地产的开发运营方面经验丰富以外,其在地产相关的资本运作方面也具有很强实力。其地产基金部门组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,从而获取基金管理费收入和基金分红收益。普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。通过这种方式,普洛斯极大的缩短了物流地产的投资周期,基金管理部门一度是普洛斯最赚钱的资产。这些丰富的经验若为中储所用,对后者来说,挖潜价值巨大。
3、从普洛斯近期资本运作看中储仓库价值被显著低估
普洛斯2月18日宣布获得包括大型中资保险(放心保)机构、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元的投资,并签署战略合作协议。该项投资尚需相关监管部门和股东大会的批准。
根据协议,此次投资将分两个阶段完成,第一阶段的投资总额为16亿美元,其中14.8亿美元用于普洛斯中国的新股增发,其余的1.63亿美元用于普洛斯上市公司的新股配售,约占增资后股本的1.5%。第二阶段,普洛斯中国将以新股增发再获最多为8.75亿美元的投资。上述交易完成后,普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。
目前普洛斯中国在华已建及在建物业面积达1230万平方米(不包括土地储备),网络覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市。以此测算,普洛斯中国物业的单价估值为5389元/平米。
而中储股份目前市值约122亿元,产权物业面积约450万平米(运营面积640万),测算下来物业单价仅为2711元/平米,潜在升值空间明显。
4、募投项目分析:物流节点夯实网络,信息化建设提升效率
本次募集的20亿资金投向可以分为两类:新物流节点的建设和物流网络信息化建设l 新增物流园区和基地夯实公司网络,积极提升仓储价值辽宁物流产业园投资总额39,142万元,规划用地面积340亩(22.6万平米),建设35,801平方米普通库房、28,320平方米暖库、25,996平方米冷库、24,430平方米现货市场和办公楼、29,085平方米货场,并购臵部分机械设备和运输设备等。
上海临港物流园区投资总额25,377万元,规划用地面积154亩(10.3万平米),建设39,678平方米库房、6,040平方米办公楼用房、17,195平方米堆场,并购臵部分机械设备等配套物流设施。
称重物联网产业园(位于河南荥阳市)投资总额21,811万元,规划用地面积150亩(约10万平米),建设22,000平方米生产制造车间、6,480平方米技术研发实验室、7,200平方米云计算中心办公楼、24,000平方米智能交通实验场,并购臵相关办公、实验及生产设备。
西部国际钢铁物流基地项目(位于西安)投资总额63,394万元,规划用地面积770亩(51.3万平米),建设11.93万平方米库房、1.28万平方米剪切加工车间、3.36万平方米办公及现货交易市场用房、0.45万平方米服务区用房、6万平方米货场,并购臵部分配套物流设施等。
这四个项目可以让公司现有土地资源增加约100万平米,并且跳出了原来大宗商品仓储为主的范畴,积极发展冷链、消费品物流仓储、期货交割库、智能交通等现代化仓储模式,极大的加强了仓库网络的价值,为公司仓储业务转型打下坚实基础。
信息化、物联网、电子商务项目,极大提升网络价值
本次定增项目将对中储股份现有物流信息系统和电子商务平台进行全面改造升级,并通过信息系统与在线电子交易系统的无缝对接,建立面向大宗物品的全程电子商务服务平台与体系,实现公司由传统物流向现代物流的转变,为公司未来发展创造新的利润空间。
物联网项目实现了电子商务平台与实体物流业务的资源和数据整合,解决公司各仓储物流基地之间存在“有点无网”的分散状况。通过将传统物流仓储与电商、与物联网,公司有望将旗下仓库重新激活。
物流实现智能化,实际上就是实现信息化,而信息化的第一点就是实现各种信息的识别和采集,与RFID 一样,电子衡器(中储恒科)的目的也是实现了数据的信息化采集,属于感知层面的应用。
中储股份在尝试传统物流O2O 方面具有其他物流企业无法比拟的优势,其根本原因是其遍布全国的、重臵成本高昂的仓库网络,一旦与现代化的信息采集、管理、运用手段结合后,分散在各地的单独仓库将连成网络,其由于网络效应而带来的业务模式升级将不是一般物流企业通过将业务上网所能达到的(因为这些物流企业的资源大多局限于范围较小的区域)
5、投资建议:重申“买入”评级。
由于增发最终完成可能在明年,我们暂不考虑摊薄,预计2014年至2015年EPS 分别为0.66元、0.94元,对应当前股价市盈率为19.90、13.98倍。看好公司积极将传统物流与电商、物联网、金融融合,以及商业地产有望持续提供业绩的强劲增长动力,且公司成功引入了国际物流巨头进行混合所有制改革,效率将大大提升,重申“买入”评级。请参见我们前期报告《中储股份(600787):老树开花,智能物联》《中储股份(600787):非公开发行募资20亿,发力线下物流节点与线上信息化建设》
6、风险提示
宏观经济持续低迷影响公司以大宗商品为主的物流主业;商业地产项目开发进度慢于预期;物流业务转型所需成本过高;智慧物流网建设不成功。
