主持人：首先我们有请万科总经理郁亮上台。我想问一下郁总，我昨天看了看市值……
郁 亮：大概1386亿。
主持人：排名多少？
郁 亮：23位。
主持人：所以郁总是地产界的老大了，最近大家非常关心您所在的行业，一个月之前出现了小的高潮，是么？
郁 亮：市场变化总是很快，总是出乎意料的。我们企业要干活，适应市场变化，调整公司策略，所以无论市场好或不好，都要有活干。所以我们不太做预测。
主持人：您感觉现在卖房的速度和感受是什么样的？
郁 亮：万科都有销售数字，每个月大概都是50到60亿，数字比较平稳。
主持人：郁总说万科不预测行业，但万科土地储备方面万科一年应该是660万，对这个怎样看的？
郁 亮：个别数据来看很难做判断。比如08年之前拿一千万左右的土地，08年我们拿了600多万。最恶劣的时候有饭吃，好的时候也不能把饭弄的太好吃。所以我们要顺应市场的结果。
主持人：另外看到万科08年资金方面非常富裕的，接下来怎么准备的？
郁 亮：万科没有说必须花多少钱，就像万科没有志在必得的地。目前市场确实应该说出乎所有人意料，反转速度比较快，这反而令我们警惕。房价的表现要和老百姓收入水平相匹配。如果长期脱离老百姓实际收入水平的话，房价一定不可支撑的。靠投资是不可维系的，所以我们希望政府在这点上，将过去所坚持的保障用房的问题落实到位，这对房地产行业健康发展也非常重要的价值的。保障用房是保持社会稳定的基石，这点也呼吁地方政府切实落实好；第二我们希望跟政府及时、足量的供应出土地，避免行业波动。
主持人：谢谢郁总，今年房地产情况应该说量增加了，现在贵的房子反而好卖。万科基本是在二、三线城市拿的地，像上海、北京、南京反而不多，我想跟目前的消费形势您是怎么看的？
郁 亮：目前销售来看，发现反而有些地方大房子卖的更好，又发现投资比例在出现了。半年之前几乎绝迹，现在出来了，我刚才说了，其实投资需求不应该构成这个市场的主要需求，他们的支撑不是根本性的作用。万科现在买地，目前来看都是二、三线城市，北京其实我们也参与了，但万科没有志在必得的地。我们说合理的地价买，如果北京或者二线城市有合理的地价的话我们一定会拿。第二造出房子要合理的价格，预测未来的市场，希望造房子哪怕出现波动也要可以卖出去。这两个概念下才说我们现在买的地是二线城市，可能正好是这个地方有合理的地价。但北京、上还有合理地价我们也是会拿的。
主持人：今天我们房地产能不能延续这个形势，可能更多的取决于投资者或者居民消费能力。今天状况来看，目前的房价您认为跟中国居民消费能力匹配的还是未来有很大潜力？
郁 亮：评判今天很困难，回顾过去是有价值的。比如07年应该说放假水平涨幅超过居民收入水平，之所以今天出现销售比较好的局面，是有各方面的结果。首先是政策的支持，当然在过去很多发展商做了努力，还有居民的消费需求。我们还是要强调一点，价格水平唱起来看要跟老百姓消费水平符合。
主持人：我们带了了一张图，应该说销售速度、投资速度、土地购置情况，5月份特别低迷，您认为会持续还是一定会改变？
郁 亮：我不是非常好的预言家，对我来说我希望保持平稳。看数字来看，中国特别大，可以看到从北京来看，卖低价格已经超过07年最高水平了。统计数据会滞后，判断未来太难了。但如果现在做预测是未来市场好下去的话挺危险的，当然我们是非常有信心的，但我们对房价不能过于乐观，现在地价反映情况看，好象过于乐观一点。
主持人：要反过来看问题，08年的价格还会重复么？
郁 亮：我相信去年的时候所有人会据的6000点中国股票到1700点，但市场就是这样。对我们来说，万科曾经故跑在93年的时候最低点2块多钱都没人要，所以我们不做预测，可以请教一下范老师。
主持人：谈一下万科。过去几年万科飞速发展，前年销售超过500亿，今年已经达到238亿多，您预计万科销售商今年明年是什么样的。
郁 亮：我们从100亿到500亿只花了两年时间，但现在反而反思一件事情，我们希望万科体现在质量与效益方面，回报股东，以股东利益为导向的经营模式。因为对我们来说，速度规模意味着大量消耗土地，从目前情况看，土地供应情况看并没有充分的条件。另外市场经济要在质量方面竞争，也要考虑股东利益，所以万科未来走的路更多的是效益增长而不是速度上。所以我们对自己的销售目标不做预测和安排。
主持人：规模不再是万科追求的目标，而要提高效益，因此非常期待万科给我们带来更加丰厚的回报，谢谢！
郁 亮：谢谢。