李品科：房地产行业制度变革下的蜕变

　　11月9日,“把脉新格局 探寻新机会”中国证券业高峰论坛暨2013年中国证券业金牛分析师颁奖典礼在京举行。国泰君安证券房地产行业研究小组李品科在会上发表演讲。

　　李品科认为地产行业受政策影响很大，现在整个房地产行业到了制度变革的时间点，房地产可能接下来会出现大家想象不到的一个变化，这个变化具体后续怎么走要看制度的实行。而对于地产股，接下来一段时间或有估值修复的行情。

　　李品科表示过去几年都是房价涨地产股跌，这个逻辑从今年底到明年这段时间会发生变化，尤其是短期政策面，不再成为影响房地产股票走势的一个决定因素。现在到了一个政策整体出现制度变革的时间点，接下来可能都会存在一个比较大的不确定性，就是房地产政策制度的变革。过去的地产政策是压需求，所以地产股谈到政策就变色，09年超过30倍变成现在PE只有5倍，其中政策的影响是非常大的。未来对于整个中国房地产市场而言，总的政策不是打压，反而是拯救已经颓势的投资需求和销量，利好政策包括国企改革，包括非市场化政策的退出。而中性政策也有一点很重要，就是土地改革。

　　首先是国企改革，国企改革中地产这块也会比较受益，因为对国企来说土地是很重要的资源。所以当国企改革推开时，一部分开发商是可以持续受到关注的。其实明年对于房地产板块我们的判断是，改革可能是重要的一点，不一定是所有的人都受益，但其中一定有一部分人受益，这部分人在整个股市里可能会有超过整个行业平均的表现。

　　其次是土地改革，中国为什么过去十年房价处于高涨的状况，一线城市甚至达到五倍十倍的增长，其中原因就是土地供应的垄断，土地改革如果成为未来的方向，不但对于房地产行业，对于整体经济都会产生比较明显的影响,短期而言，对于开发商来说，地价下降，房价却不会在短期有一个下降的趋势，所以开发商的利润会回升。长期来说，土地制度的变化很可能会造成整个房地产周期顶点的提前到来。所以从土地改革这个角度来说，缓慢而行一定是有利的，也是必须的，不能过快过猛的变化。

　　第三个是房产税，即便中国所有的房子全部征收存量房的房产税，考虑到人均大概有20平米的免税状况，房产税税率取按国外标准的1%，中国所有存量房房产税全部征收上来只能够占到地方财政收入的8%，如果要靠征房产税来弥补地方财政的缺口，短期内是很难达到的。所以不会有过大过猛的步骤。