范剑平：房地产调控需中长期化
国家信息中心首席经济学家范剑平：房地产调控需中长期化
各位来宾大家早上好。我想今天重点谈一谈当前房地产市场调控和对宏观经济的影响。大家都知道从2011年3月开始，中国开始了这一轮房地产调控，从房地产调控短期目标来讲，就是抑制房价过快上涨。
在去年的9月份，应该说初步达到了这样一个调控目标，到11月份为止，我们重点监测的城市中，已经有65个城市房价与上一轮相比为零或者为负，大多数城市房价已经开始停涨了。在这样的时候提出促进房价合理回归，合理调整这么一个新的要求。房地产的调控，如果仅仅说就房价而言，很多人都在争论合理调整，合理回归，到底应该多大幅度更合适。
但是，就中国现在对房地产调控的必要性来讲，我觉得不仅仅是一个房价问题，更主要是这几年我国房地产市场发展过程中间所存在的一些问题，已经对我国战略性挑战的方向产生干扰。这几年房地产过于火爆吸引大量资金进入这个行业来投资，甚至投机。一个很明显特点，带动了像钢铁、有色、化工、建材这些行业，产能过剩问题更加严重。由于这些行业感觉到房地产火爆给他们销路带来促动，过去一致认为应该淘汰落后产能的任务没有完成，这几年产能还在继续膨胀，我国钢铁产能比如现在粗钢产量产能已经接近18亿吨，最后造成的结果就是我国节能减排的目标很难完成。
去年，作为我们“十一五”规划最后一年，原定要让我国万元GDP能耗5年下降20%左右任务完成的非常艰难。在很多地方不得不动用行政措施情况下，我们也只是勉强完成19%多一点。今年，我们前三个季度万元GDP能耗仅仅下降1.6%，而今年年终目标应该是下降3.5%，这样敞开消耗能源来支持房地产的繁荣，火爆，对我们国家未来的隐患是非常大的。
有的人讲，节能目标是不是自己束缚了自己的手脚。但是大家没有看到，一个13亿人口国家的国家，我们现在能源每年新增量在世界上应该说是非常惊人的，尤其是考虑到金融危机以后，甚至连美国都在调整自己的能源战略，美国已经明确自己尽可能开发石油，他们本国自己的石油，天然气各种能源资源比我们国家丰富的多。随着美国能源自给能力不断提高，迅速，美国已经成为产品油进出口国家，如果按照这样战略安排，美国5年之后将可以实现能源自给，10年以后将可能会成为能源进出口国家，这和中国形成一个巨大反差。因为，中国对外国能源依赖程度继续在不断提高，过去因为中国和美国都是世界上最大的能源进口国，所以在能源很多问题上，立场是一致的。
如果将来美国变成一个能源出口国，而中国是世界上最大的能源进口国，那个时候可能就会产生这种战略上的意义冲突。如果美国由于自己能源可以进口，他对中东撒手不管，把自己战略重点更多布局到亚太地区来，将来中东乱局就会造成石油价格不断攀升，甚至爆发新一轮石油危机。那么高的能源价格，对于我国这些高耗能产业来讲，将来投资回报前景应该说极其不容乐观。
大家对于我国节能问题要眼光放的更长远一些，对于房地产行业来讲，只有让它回归到占国民经济比重一个正常的水平，而不是像现在这样过高的水平。而对于那些由于房地产过于火爆而带来的产能扩张行业，这一次房地产调整对这些行业而言，不仅仅会带来去库存化压力，甚至要带来去产能化压力。长期以来，我们一直说要淘汰这些高耗能行业落后产能，在这1、2年将会真正开始实施新的步伐。
那么，对于我们国家来说，从长期的战略结构调整来讲，这是我们必须付出的结构性调整代价。但是从短期来看，这些行业去库存化，去产能化，对国民经济的增长速度，当然会产生很大的负面影响。11月份开始，我们已经有一些钢铁企业由于亏损非常严重，库存过高，已经开始不得不停产检修，带来了我国电力供应设施的逆转。前面10个月一直讲电力供不应求，但11月份开始，已经开始有一些省份电力需求大下降，煤炭价格曾经连续6星期开始回落。这应该说，我们结构性调整刚刚开始，还只是一个起步。
另外房地产过于火爆，甚至干预到整个社会资金流向，大量资金追逐房地产暴利，不仅是民间资本这样做，甚至连我们很多国企、央企也争着去当地王，实体经济吸引不到利润，很多地区过早出现产业空心化，甚至连我国科技创新都吸引不到应有的资金。我们十一五规划有22个重要指标，其中有一个就是希望我们在“十一五”时期科技研发占GDP比重能够在去年年末达到2%，但非常遗憾5年下来没有完成任务，仅仅达到1.75%。作为我国经济结构调整一项非常重要指标，“十一五”居然没有完成任务。是中国没有钱吗？不是，是钱流到不应该流的地方去，应该流的地方没有吸引到资金。不可质疑，一个国家能靠炒房地产从一个经济大国转变成一个经济强国吗？任何一个经济强国应该建立在科技创新上。而我们国家这种结构调整方向，与我们国家5年规划，与国家建立创新型国家目标完全是背道而驰。
所以，对房地产调控不仅仅是短期调控房价问题，更重要要通过对房地产调控来实现我国经济结构战略性调整方向，让我国整个经济结构调整，朝着我们宏观调控预期方向发展。所以，房地产调控，可能还需要中期化，甚至长期化。
在这么一个调整期间，我国房地产市场确实在经历一场考验。到去年我们说有可能在今年我国的房价会开始合理调节，上半年甚至会有一轮急跌过程，因此对房地产融资大门，我们一扇一扇慢慢关上，最后关上一扇门，就是根据现有政策，房地产吸引资金，很难通过借新还旧来解决。今年上半年有很多开发商的资金，必须要还给银行，这个时候可能是开发商资金链最紧的时候，也是我们房价需要调整的时候。
但是，我们应该看到如果没有外部极端因素影响，我们房地产的调整应该说幅度还是可以在合理的范围之内。会有一定的调整，但是出现房价的暴跌，应该说可能性并不大。因为供求关系已经自己在进行调整。去年我国住宅用地出让已经下降了55%，而住房新开工面积在11月份也开始负增长。我们的住宅新开工面积在8月份之前，由于有政府1千万套保障房开工，一直保持在30%以上高速增长。但是，9月份随着政府保障房开工任务的完成，这个指标就降到8.9%，10月份降大2.2%，11月份开始负增长。
如果说现在开发商不拿地，或者少拿地，不开工，或者少开工，还带来一个问题，2年以后，可能我们新房供给量就会回落，搞不好会引起2年以后我们的房价反弹。所以，对宏观调控来讲，我们不仅要让房价能够合理回归，而且在相应水平上能够稳的住。2012年我国房地产调控政策并不是没有变化，大家现在更多关注我们房地产调控政策不动摇，不变化，主要是指是抑制投资性需求政策不动摇，不改变，限购限贷政策继续执行。
但是，2012年我们在增加合理供给，有效供给这方面，应该说政策已经有所变化。因为，如果2012年不动手来促进我国住宅合理增长，那么两年以后，市场的供求关系又会使房价问题再次成为热点。2012年我们重点支持的合理供给指保障房和中等价位，中小户型普通商品房，主要满足中等收入者自住需要，真正满足消费需求这种住房供给。2012年，将会在土地，资金和其他各方面政策上给予支持，促进这些房地产项目正常开工。这个政策调整短期内有利于我们稳定房地产投资总量，有利于稳定固定资产投资的增长速度，也有利于我国经济增长速度平稳。
从长期看，他可以使我国住房供给结构出现良性变化。过去由于我国地价过高，开发区拿到土地之后都热衷于在上面开放中高档的楼盘，一直到目前为止，我国所能供给的住房平均每一套面积仍然大于100平米，而国家在几年前就已经提出来，要争取让90平米以下中小户型房子占到整个住房供应量的70%。我们多年来一直没能实现这个目标，2年以后更多面对满足中低收入者，更多小户型房子建出来，这样我国房地产市场，不仅价格上，总量上逐步回归正常，更重要的是结构也更加符合广大消费者，这种消费类住房需求，使我国房地产市场能够慢慢的进入长期、健康、稳定发展时期。
所以，对于房地产市场的变化，第一我们不用去太担心我国房地产市场会出现这种暴跌，甚至为了让我国房地产市场和整个国民经济能够获得一个稳定的宏观环境。最近我们国家在人民币具有贬值空间情况下，我们并没有选择让人民币大幅贬值，有很多人讲，现在让人民币大幅贬值一下，将来再慢慢升就完了。但是这样做，虽然从短期来看，可能对出口贸易方面有一点小的好处，但是如果人民币大幅贬值，也可能带来另外一个负作用，就是容易让人联想起在泰国在亚洲金融危机发生初期的情况，联想起巴西在拉丁美洲金融危机初期的情况。这两次金融危机都曾经在初期表现为所谓的热钱在短时间内大量撤离，本币遭受贬值压力。由于这些国家外汇储备不足，最后本币被迫大幅贬值，造成金融恐慌。而在金融恐慌影响下，股价暴跌，房价暴跌，整个国民经济陷入箫条，最后企业倒闭，大量人失业，人们生活水平倒退10年。对中国来讲，我们维护人民币汇率基本稳定，有利于稳定宏观经济大局，也有利于稳定我国资本市场和房地产市场大局。在这样一个汇率机制安排下，我国房地产市场既要实现合理调整，又要防止出现这种非理性房价下跌，给我们国民经济所造成的干扰。
所以，从最近我们国家所采取的这种比较适合我国国情房地产调控政策和汇率政策组合来看，我国房地产市场应该能够实现软着陆，为我国整个国民经济平稳回落当中加快调整，争取早日回到快速增长轨道，提供了很多有利的条件。对这一点，我们大家要充满信心。谢谢大家。