保利地产：销售金额已超去年 强烈推荐评级

　　[摘要]

　　公司前三季度实现营收871.4亿元(+37.5%)，归母净利润71.1亿元(+9.9%，受少数股东权益占比升高影响)，归母扣非净利润70.3亿元(+10.2%)。

　　投资要点：

　　预收账款锁定全年业绩，净负债率持续下降。前三季度毛利率30.1%(较15年末降3.1个百分点)，净利率8.2%(较15年末降1.8个百分点，由亍少数股东权益占比较年初提升3.1个百分点至29.7%)。戔至三季度末，公司预收账款1761.7亿元，锁定今年及明年大部分业绩；三费费率6.4%(同比降1.3个百分点)。负债结构进一步优化，Q3末有息负债总额1013.4亿元，较年初减少187.6亿元，净负债率较年初下降38个百分点至47%。受益市场回暖，销售回笼大幅增加。前三季度实现销售回笼1496.5亿元，回笼率达95%，Q3末货币资金491.4亿元。

　　前三季度实现签约面积1179.9万方，同比增37.6%；签约金额1575.1亿元，同比增43.5%。签约金额已超去年全年水平，16年全年业绩高增长可期，签约金额有望超年初预期的1772亿元(+15%)至2000亿元(+30%)。公司坚持等量拓展的稳健投资策略，重点完善一二线城市布局，持续优化区域布局。1-9月公司新获得项目52个(同比增23个)，新增规划建面1138.6万斱(+56.4%)，权益比例68%(-20个百分点)，总土地款668.6亿元(+103.5%)，平均楼面地价5871.8元/平斱米(+30.1%)。拓展面积/销售面积的比值为96.5%(同比增11.6个百分点)，；土地价款/销售额的比值为42.4%(同比增12.5个百分点)，土地风险总体可控。

　　土地储备充足，一二线城市高占比。前三季度新开工面积1278万斱(+19.55%)，竣工面积970万斱(+33.98%)，在建面积4907万斱(+4.83%)。公司房地产项目覆盖国内外65个城市，共有在建拟建项目305个，总占地面积4991万斱，总建面14214万斱，可售面积10422万斱，待开发面积5813万斱，其中一、二线城市占比超过73.40%，为公司的持续发展奠定坚实基础。

　　公司经营增长稳定，销售火爆带来丰富现金回流，土地储备集中于极具潜力的一二线城市，全年保持两位数增长无忧；预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元，同比增速分别为15%、14%、13%，三年CAGR14%；16-18年最新摊薄EPS1.22、1.47、1.67元，三年CAGR17%，对应PE7、6、5倍，6个月目标价12元，对应16年PE10倍，维持“强烈推荐”评级。