中信证券-物业管理行业研究报告

　　研究报告内容摘要：

　　核心观点

　　本报告由中信证券地产研究团队和数据科技团队合作，采集了贝壳找房24  个大城市12.9  万个小区数据，对7100  万户住房的物业费进行了研究。

　　▍我们样本包含24  个大城市的住房数据，达到全国城镇总住房量的20.3%。我国城镇住房量约为3.5  亿套（按照8.3  亿城镇人口、40  平米的人均住房建筑面积和95  平米的套均面积假设测算），我们获取的24  个大城市的12.9  万个小区，有7100  万套住房，占比20.3%。

　　▍我们统计，这24  个大城市，年物业费（基础服务）规模合计约1062.1  亿元（按照95  平米/套假设），加权平均物业费为1.65  元/平米/月。物业费市场规模较高的城市分别是北京、上海、成都，均超过100  亿元。物业费单价较高的城市是深圳、东莞、杭州，均超过2  元/平米/月。不同城市市场发育很不均衡，例如房价差别不大的南京和杭州市场，物业费差别很大，南京市场仍然习惯于很低的物业费定价，这可能和南京更换物业难度较大有关。

　　▍品质物业潜在市场规模广阔。样本中，有提供物业管理服务的小区占比78.8  %，品质物业（物业费超过2  元/月/平米）管理小区占比19%，高端物业（物业费超过4  元/月/平米）占比2.5%。深圳、杭州、北京提供高端物业管理小区的住房占比最大，分别达到了7.6%、5.4%、4.2%；东莞、深圳、中山提供品质以上物业管理服务占比最大，分别达到59.6%、55.4%、33.7%。如果我们把品质以上物业管理服务的小区视为品牌物业公司的主要目标市场，则这个市场在24  个大城市规模达到529.9  亿元。如果企业可以充分开展增值服务，增值服务的营收和基础服务持平，则仅在这24  个城市，潜在市场规模达到1059.8  亿元。

　　▍排名前9  的城市是上海、  北京、  成都、  重庆、  天津、  深圳、  武汉、  广州和杭州，整体物业费（基础服务部分）市场规模高达691.3  亿元，占24  个城市的65.1%。这些城市达到品质服务标准以上的小区住房总计有969.6  万套，占所有24  城达到品质服务小区住房总数的71.4%。物业管理的规模经济在于增值服务的发展，而增值服务的发展有赖于足够的品质服务小区业主数量。我们认为，未来物业管理行业的最关键竞争，就在于对这9  个城市市场的激励争夺。

　　▍风险因素：“贝壳找房”的数据可能是中国最为可靠的物业费定价情况底层数据，但仍可能存在一定程度的误差；对于部分分期差异收费的小区，我们统一按最低价计算，这可能会低估物业行业整体市场规模。

　　▍物业管理是住房消费相关的蓝海行业。一方面，居民的物业管理费开支相对于房价来说占比很低（例如北京平均年物业管理费仅相当于房价0.04%），另一方面也表现为绝大多数城市高端项目占比仍然很低（深圳达到7.6%，绝大多数城市还在4%以下），但对生活品质有较高追求的业主并不少。我们认为，上市物业管理公司需要不断突破规模的瓶颈，建立更多层次的品牌体系，更标准化的服务品质，更契合业主需求的增值服务体系，才能在总规模超过千亿的品质物业服务市场，有所作为。