实探郑州楼市：到访量、成交量倍增 市场修复仍需信心和时间

　　“一周的成交量抵得上过去一个月”“线上咨询量增加了至少3倍，实际带看量也比去年同期多了2倍”。春节假期后，沉寂许久的河南郑州房地产市场“火”了起来。

　　贝壳研究院郑州分院最新数据显示，今年1月，郑州新房住宅共计成交56.22万平方米，环比上涨12.3%；2月12日，郑州二手房成交243套，创下了近一年以来单日成交最高峰值。

　　作为春节假期后首个下调房贷利率的城市，郑州首套住房贷款的执行利率从4.1%降为3.8%。如今，政策落地已半个多月，人气十足的售楼部和节节攀升的成交数据，是否预示着郑州楼市真的暖了起来？

　　购房者“扎堆”入市

　　最近，高先生看中了郑州二七区某楼盘的110平方米现房，正在纠结楼层选择，置业顾问便发来了消息：“该户型已经售罄了，要不要考虑其他更大面积的户型？”

　　对此，高先生十分懊恼：“前脚刚算好价格，后脚房子就已经卖了，现在好房源真的靠抢了。”

　　同样火热的场景还发生在郑州金水区北部某楼盘。2月12日，上海证券报记者在该楼盘展厅看到，前来咨询的购房者络绎不绝。该项目负责人介绍，2月首周，已有近千组客户来访，销售额达1.8亿元，“一周的成交量抵得上过去一个月”。

　　售楼处人气十足的同时，二手房中介也在忙碌起来。郑州东区某地产中介郑女士告诉记者，春节过后，线上咨询量大增，实际带看量也比去年同期多了2倍。“以前犹豫不决的客户，现在也主动联系要求带看。”郑女士表示，近期不仅带看量大增，成交周期也大大缩短，有好几单是当天带看当天成交。

　　贝壳研究院郑州分院公布的数据显示，今年1月，郑州新房住宅共计成交56.22万平方米，合计4422套，成交面积环比上涨12.3%，成交套数环比上涨9.1%。二手住宅方面，郑州1月共成交4055套，已接近市场正常月份下平均水平（4652套）。进入2月，日度成交再攀高峰，其中2月12日成交量达243套，创下了近一年以来单日成交最高峰值。

　　近期郑州购房者为何“扎堆”入市？

　　“一方面，去年积压的购房需求正常释放；另一方面，随着各项利好政策落地，尤其是郑州在1月29日正式将首套房贷利率由4.1%调整为3.8%后，部分长期观望的态度也在转变。”郑州冠景上院项目营销负责人刘峰表示，作为从业者，他明显感受到大家出手买房的信心增强了，行业预期也在不断向好。

　　值得注意的是，随着市场热度的提升，部分开发商开始涨价。“年前置业顾问报价还是13400元/平方米，最近报价已经涨到了14000元/平方米，据说最近可能还会上涨。”高先生说。

　　统计数据显示，郑州新建商品房成交均价开始上扬。今年1月，郑州主城八区成交均价为16102元/平方米，环比上涨2.3%；郊县成交均价为8892元/平方米，环比上涨4.4%。

　　新房市场分化态势加剧

　　实际上，并不是所有的楼盘都如上述那般热闹。

　　对比郑州不同区域的多个新楼盘可见，郑州新房市场“分化”态势愈发明显。其中，位于主城区且有品牌开发商加持的楼盘热销，位置相对偏远、品质一般的楼盘较为冷清。

　　根据贝壳研究院郑州分院数据，当前郑州新房成交前三分别是郑州中牟县普罗理想国、管城区龙湖熙上和二七区万科大都会，前十项目中有7个项目位于主城区。

　　除了区位，购房者在开发商的资质选择上，也出现了明显分化。

　　“一路之隔，国企、央企作为开发商的楼盘门庭若市，日成交能达到50套，民企的则冷冷清清。”河南某资深房企人士表示，目前，安全性和保值性是郑州购房者关注的重点。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为：“如今，房子的投资属性弱化，正回归居住属性。购房者会在可承受范围内‘优中选优’，这是近期郑州楼市出现明显分化的一大原因。”

　　市场修复仍需信心和时间

　　多位业内人士表示，郑州楼市虽已局部回温，但对比2017年至2020年，还谈不上火热。

　　市场修复仍需信心和时间。河南某头部房企负责人坦言，当下郑州楼市的回暖程度，不足以改善房企的处境。“实际上，房企负债率普遍较高，与到期债务相比，现在流动的量还不足以覆盖，生存压力也未明显减小。”该人士直言，即便是有了钱，一些房企也不敢像过去一样拿地，如何确保过往停摆的项目顺利交付才是首要任务。

　　尽管对郑州房地产后市持审慎态度，但业内基本共识是：2023年的行情会好于去年。

　　多位业内人士表示，要提振楼市需求、促进行业稳定发展，政策层面仍有进一步松绑的空间。“进行更大力度的调整，给予企业和购房者更多支持，才能真正拉动消费，盘活整个市场。”