各地楼市优化政策此起彼伏 房地产企业冷暖交织
5月16日，交易所市场首单民营房企信用保护凭证在深交所正式落地。同日晚间，重庆龙湖、美的置业分别发布公告，获准在上交所市场发行公司债券。这成为地产政策加速回暖的最新一例。
今年以来，地产业暖风劲拂，迎来了史上罕见的政策密集期。据统计，今年前4月，全国有83个城市出台了与房地产相关的优化政策。
然而，仍有部分房企未能切实感受到温暖。真正实质享受到政策红利的还是少数房企。从此次最新获许发债的3家企业来看，即便是财务状况相对较好的房企发行公司债，也需要配套信用保护工具。
上海证券报记者采访调研十多家房企后发现，一些二、三线面临困难的房企“近渴难解”，生存状态仍是寒意阵阵。
政策“堵点”与执行困境在哪里？
如来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但集中于此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求；又如纾困机构从框架协议到具体落实，中间存在多方博弈，银行和AMC也是企业，也有经营压力，实务中往往“挑肥拣瘦”，即便成交最终也会大幅折价。
多名地产圈人士认为，房地产行业要实现良性循环，还需要更多的金融创新，最大限度唤醒市场活力与信心，提升微观主体的“自愈”能力。
值得观察的是，二线城市如杭州、成都等，在坚持“房住不炒”基调下，陆续有序放开楼市限购，有望刺激当地楼市销售回暖，推动产业链循环起来。
房企受惠有限，“上岸”仍需自救
在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。
5月12日，一则2亿元利息逾期的消息，再次拉满了外界对融创资金危机的紧张感。
记者注意到，自去年下半年以来，在信贷融资收紧和销售回款乏力的双重影响下，陷入流动性危机的融创全力开启自救。直至此次，为了尽快赢得转机，融创引入了第三方机构。此前自掏腰包为公司“输血”的孙宏斌，已逾有一个多月未现身公开场合。
龙头房企尚且如此，遑论中小房企。
“缺少信心，是行业目前最大的问题。现在一旦出现房企债务违约消息，就会迅速引起轩然大波。”在上海某上市房企担任高管的李东（化名）向记者透露，目前大部分房企尚未到资不抵债的程度，但现金流枯竭已是不争事实。
今年4月25日，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC召开专题会议，商讨为12家问题房企进行纾困。随后，一份与华融签署的总规模50亿元纾困框架协议，让中南建设被业内认为是最有可能通过借力AMC机构脱困的房企。
“对行业来说，这是好消息，可以成为房企与银行谈条件的资本。但无论是什么政策，关键还在于落实。”李东认为，今年以来，从放宽“三限”（限购、限售、限贷）到发放购房补贴、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持，楼市“松绑”政策不断，但就企业感受而言，目前仍未感受到政策带来的明显改变。
“现在来自银行的开发贷和按揭贷款确有放松，但帮助效果有限。”一名房企人士向记者表示，开发贷紧紧绑定项目，目前银行给开口子的基本是此前缺少额度但安全的项目，属于释放存量需求。
“从框架协议到具体落实，这中间还存在多方博弈，真正能落地多少有待观察。”广东某房企高管认为，毕竟银行和AMC公司也是企业，也有经营压力，是企业就天然厌恶风险，所以与其说是纾困，实质上也是“挑肥拣瘦”，而且一般最终也会折价成交。
在等待政策驰援的同时，多数房企则通过销售回款、处置资产、寻求债务展期及引入战略投资者等方式积极“自救”。
“为了解决流动性问题，除了全国排名前10强房企外，大部分房企已经变卖了物业资产，以求得生存。如碧桂园服务收购中梁百悦智佳，华润万象生活收购中南服务、禹佳生活。”李东告诉记者。
“对于中等房企而言，卖物业资产是‘回血’的最快方式。一般来说，头部物业公司估值能达到50倍，中等规模房企估值为15至25倍。对于收购方来说，并购一家项目重叠度高的物业公司，既可以享受资本溢价，又能增加管理运营的边际效益。”李东说。
推动临期债券展期，则是房企的另一个无奈之举。
记者注意到，今年以来，富力地产、龙光控股、融创、阳光城等多家面临流动性压力的房企均在积极寻求债务展期。
“我们公司今年所有的美元债都已经和债权方谈拢展期，用项目收益做担保，总共9亿美元，期限为12至14个月不等。”一家全国排名前20的港股房企人士告诉记者，以时间换空间，是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择。
销售端复苏渐露端倪
在政策“暖风”吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。
“除了外部融资环境严峻外，疫情也加剧了行业下行压力。”一名房企销售人员向记者表示，今年3月初，各大房企售楼处还是人来人往，各式噱头十足的营销方案满天飞。“大家错过了‘春节档’，都不想再失去‘小阳春’。但谁都没想到，好势头被疫情打断了。”
据克而瑞不完全统计，目前全国有20多个城市线下售楼处因疫情而轮番关闭，造成无法及时推货。受此影响，今年前4个月，全国百强房企实现权益总销售金额14814亿元，同比减少52.8%。4月，百强房企实现权益总销售金额3475亿元，同比减少63%。
从融创5月12日披露信息来看，疫情引发的销售难问题，正是其发生债券利息逾期未还的重要因素之一。公告显示，今年3月份以来，融创重点布局的一、二线城市的销售受疫情影响严重，3月、4月合同销售金额同比大幅下降约65%，使得集团现阶段面临更大的流动性压力。
就房地产项目开发周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，紧接着进入施工、开发环节，然后赶在下半年“金九银十”开盘，最后年底实现回款。“多数城市的调整时间达到9个月，一些一线城市甚至长达一年时间。”易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，房企在2021年下半年开始放缓拿地，也一定程度上影响了楼市供应端。
“因为疫情影响，我们位于深圳、珠海、宁波等地区的多个项目施工都被打乱了节奏。”世茂股份相关人员向记者透露，该公司旗下一些商办地块均因疫情冲击而处于停工状态。
5月16日，国家统计局发布的开发投资数据，则客观显示出当前房地产市场的景气度。今年1月至4月，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%。根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的多年观察，房地产开发投资数据很少出现负值。他认为，监管部门应对此高度重视。
在多名行业人士看来，房地产要实现良性循环，不仅要解决融资端问题，更要从销售端发力。可以看到，近期越来越多的支持政策指向销售端。
根据克而瑞监测，今年前4月，全国有83个城市出台相关优化政策，其中16城放松限购、19城放松限贷、6城放松限售、15城财税托市。5月起各地稳楼市政策再次井喷，不少热点城市加入了放宽“三限”（限购、限售、限贷）的行列。
“一个积极信号是，在政策‘暖风’吹拂之下，4月份以来，各大城市楼市出现了分化。北京、广州等市场开始有序复苏，去化率企稳回升。”丁祖昱表示。北京4月份的开盘去化率已上升至45%，环比增加15%。西安、苏州、郑州、成都、济南等城市的新盘项目分化加剧，热销项目主要为与周边二手房价差较高的楼盘，个别楼盘甚至出现“日光盘”。特别是刚刚过去的“五一”小长假，北京、成都等部分城市销售好于春节期间。
“‘五一’假期，我们这边看房买房的多起来了，比之前有起色了。”北京周边的一家房企高管说。
融资端呼吁更多金融创新
在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
5月16日，根据深交所官网，为支持龙湖相关的供应链ABS发行，第一单民营房企信用保护凭证业务发行。“该业务是典型的‘为发债上保险’的创新业务，有利于增强相关债券融资的信用等级。”严跃进认为，这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。
“房企能否实现销售回款，取决于消费者是否愿意买单，而购买力的恢复是需要一定时间的。”一名在国有房企负责资金业务的高管向记者表示，在销售端尚未明显回暖的情况下，通过创新金融方式，满足房企融资端需求，是解决其流动性最快捷的方式。
上述房企人士认为，开发贷、公司债是房企常见的融资工具。其中，因需要满足四证齐全的项目限制，开发贷相对见效慢，难以在很短时间内给予房企大量融资金额。金额大、资金使用灵活的公司债，效果相对立竿见影。
“要注意的是，能获得融资政策支持的房企，其本身应该仅是流动性问题，而非资不抵债。”在华夏幸福南方总部财务融资中心副总经理孙亮看来，从5月16日获得发行公司债资格的3家民营房企来看，均为资金管理能力较强的优质企业。
“房企债务问题往往十分复杂，需要第三方机构深度介入，进行充分尽调，才有可能掌握真实情况。”孙亮认为，对于存在流动性问题的房企而言，可加大融资“输血”和资产出售，或考虑让央企、国企、地方城投来接手优质资产，帮助渡过资金难关。倘若是资不抵债的房企，即便通过举债或卖项目获得“喘息”机会，也存在巨大的潜在风险。
“当前形势下，房企可出售的一般都是能创造净现金流的项目，即未来收入大于支出。而一旦优质资产出售后，原本就已资不抵债的房企，资金缺口可能反而更大。”孙亮解释称，比如某项目未来净收入10亿元，按八成折价出售，即净收入变为8亿元，因此又增加了2亿元缺口。
另有房企人士认为，就销售端而言，应满足不同群体的购房痛点。简单来说，可把购房人简单分为“未上车的刚需”“已上车的改善”“富裕阶层”三类。
其中，刚需群体的需求在于首付和按揭。在个人收入或家庭收入预期较低的情况下，每个月仅减少几十或几百元的月供，其缓解按揭压力的效果极其有限。相较之下，改善型群体通过置换房屋获得增值收益，但与刚需群体类似，痛点仍在于按揭压力。而对于富裕阶层而言，最需要的是购房名额，因此限购的放松是关键。
“各类利好政策不断，尤其是在降低拿地资金、优化缴款方式、允许拿地即开工等方面，客观上在不断降低房企的顾虑。”严跃进认为，相关政策需强化对房企的调研和摸底，对于资金的流通通道要进行密切追踪，要让纾困资金真正顺畅、及时、足额、有序地进入房地产企业。
