福州楼市松绑满月市场仍躺平：网上模拟“售罄”，中介“电销王”3个月没开单
福州楼市刚刚经历了“倒春寒”。
从公开数据看，3月福州新房成交套数同比跌55%、二手房成交套数同比跌39%。克而瑞报告指出，2022年一季度，福州楼市延续去年第四季度的低迷态势，并在此基础上持续蔓延，楼市一度陷入“冰封”态势。叠加闽系房企持续暴雷等事件，房企“躺平”态势显著。
3月下旬，福州放松限购政策，无本地户籍和无社保或纳税证明的购房者也可在主城区购房。
在这之前，福州限购区域为鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾等五区，外地户口在五区购房，需要提供购房之日前2年内在五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社保证明，且非福州市五城区户口家庭限购一套，五城区户口家庭限购两套144平方米以下商品住房。
也就是说，外地人不需要落户就可以在福州买房。
“此次限购松绑的操作，主要目的在于给福州五城区去库存，让企业能尽快回笼资金，让市场活跃起来。”在福州楼市刚传出松绑时，克而瑞福州区域研究负责人张暑娇在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在只是第一步，下一步预计首付款比例也会进一步放开。
松绑一月间，市场发生了什么变化？《每日经济新闻》记者日前实地走访了福州楼市。
售房广告进入不动产交易中心
政策落地一个月，记者以购房者身份走访了位于鼓楼区的福州市不动产登记和交易中心，前来办理业务的人络绎不绝，不少市民在排队等待。现场工作人员告诉记者，新政仅是口头通知，并没有正式文件发布，不过新政实施后确有部分此前无社保的购房者前来办理过户。
当记者问及如果没有正式文件和执行期限，在执行过程中是否会被随时撤回，进而导致买卖交易纠纷和损失的忧虑后，工作人员答复称，近期内不会有变动。
记者在现场看到，为了获客，不少涉房业务的广告也打到了交易中心。在三楼办事大厅内，LED屏上展示的除介绍办事流程和宣导政策外，某头部房企的售房广告也轮次滚动播出。
交易中心广场的地面上散落多张广告单页和名片，记者在门口遇见一位前来寻找客户的贷款中介，其表示公司深耕福州已多年，有丰厚的银行资源，能够帮助客户办理各种贷款，特别是将房贷转换成更为便宜的贷款。
模拟“售罄”释放热销信号
记者走访发现，新房和二手房市场的活跃度并未因此次新政而充分激活。
福州近年的城市发展有“东拓南进”规划，这也成为众多楼盘和中介人员展业的重要宣传点。仓山区是“南进”进程中的重要板块，金山、江滨、南二环、三江口等细分片区亦是市场追捧的热点板块，也是福州房屋交易的主要区域。
记者一连走访多个热点板块售楼处，现场少有购房者前来咨询，置业顾问或聚在前台聊天，或做案头工作。
仓山区三叉街片区中骏世界城是去年福州的销冠项目，现场置业顾问介绍称，目前客户来源比较大比重依赖分销渠道和全民营销，新政对市场影响并不太大。一次性30天内全款到位，有99折优惠。
福州目前在售热销楼盘多为百亩大盘，且规划有自带商业等，这也是他们在推售中重要的宣传点。
或许是还未充分预料到新政实施后可能出现的潜在购房群体，当知道记者是从外地过来看房的客户时，金山片区某头部房企项目置业顾问表现出了不可置信的态度，并再三向记者确认。
该项目地铁尚未开通，且展示中心周边有多个工地正在施工，记者在现场也未看到前来咨询的购房者。
《每日经济新闻》记者从当地地产从业人士处了解到，该大盘在营销方面花足了心思，自去年底便开始了大力宣传、蓄客，前期也给出了极具吸引力的定存优惠，且开盘之前在网上模拟了一次选房“售罄”，释放热销信号。
中心片区学区房降价急售
在福州关注度较高的板块还有中心片区和东泰禾板块，业主也给出了大幅降价或赠送车位的急售信息。
福州地产圈有个段子，中心片区买的是骄傲，不差钱的骄傲。而东二环作为改善板块，是新贵的代表，在过去行情中也曾领涨市场。但中心片区等这些原本被看成是硬通货的学区房和改善板块，近期也在降价急售。
鼓楼区一中介门店店长黄华（化名）告诉记者，他所在的门店4月中上旬成交了两套新房，分别是来自北京和上海的客户。
以鼓楼区标杆学区房万旭秀冶里为例，其对应的学校为二附小和延安中学，目前在售一套32平方米小户型房源，业主年后降价60万元左右，售价489万元，挂牌单价高达15万元/平方米。而记者查询获悉，这套房源今年初挂盘价为620万元，同一小区另一套房源从去年年中挂牌出售至今，降价幅度也有近200万元。
东泰禾板块的业主也普遍下调了出售价格，如融侨悦城一套3房2厅，售价从490万元降到了480万元，并赠送车位；保利香槟国际一套3房2厅也从339万元降到325万元。
置业顾问“在网上灌灌水”
当下略显疲软的市场环境和购房者浓厚的观望情绪，让行业链上的从业者有力难使。坚守在售楼部的开发商置业顾问和渠道经纪人，开始在不同平台寻找新的流量密码。
记者在走访某头部房企的合作项目时，项目展示中心除一位工作人员带着前来面试的置业顾问熟悉环境外，并无其他访客，贝壳、乐呵、爱房等中介渠道也因工作空闲，只安排了一位内场值班人员。
该项目置业顾问也向记者介绍，他们获客依赖中介分销比较大。
“有的同事跳槽去了字节跳动，如果不想换公司就只能在集团内部转岗”，各大楼盘均有他们相熟的置业顾问，某种意义上算是顾问联盟，互通行业消息，并给对方推荐客户。
福州本地一家开发商的置业顾问陈文（化名）告诉记者，“没事就在网上灌灌水”。记者在走访其工作的展示中心时，售楼处除现场工作人员外并无访客，由于线路改造，室内也未开灯。
陈文所说的“灌水”就是在网上发布楼盘信息，不过他并不亮明职业身份，连发布的内容和起的昵称都很有技巧。
“发发城市规划、宏观经济，比如某个板块为什么好，房价为什么会涨，偶尔穿插下介绍我们项目，肯定不能上来就亮明说是买房子的，那样不容易获得信任。”
在摸索一段时间后，陈文也有了自己钟爱和看好的平台，“现在微博发了几乎没人看，小红书、知乎上面用户反倒活跃，我之前发的一个内容有40多条评论，抖音上你搜房子信息，后面就会给你推这些。”
相比坚守一隅的置业顾问，某头部中介平台新房部工作人员“电销王”刘忠（化名），则相对有更大的展业范围。
刘忠主要负责福州各大新房的推销，其自述电话营销最为厉害，即便是陌生人，只要能聊上几句有意向后，他多能将电话打到十几分钟或近半小时，逐步挖掘到客户需求，并加到微信。
凭借电话陌拜和较好的市场行情，刘忠去年拿到了不错的业绩，这也给了他深耕行业和定居福州的信心，然而市场很快就给了他当头一棒。
刘忠告诉记者，自己从年后至今还没开单。疫情影响好多客户出来看房，特别是周边县的，另一个原因是现在观望的人多了。给客户打电话，客户“有疫情”三个字，就拒绝了我们，我们总不能说没事没事，你出来看吧。
刘忠说，近期每周两次带看的考核指标，完成起来也有点困难。不过他现在手里还有三四个A类客户（带看过房，黏性高，资金、名额都已到位，接近成交的优质客户），这在眼下已属十分不易。
国央企高佣抢收
相较热点板块的清冷，福州闽侯县和马尾区部分楼盘要热闹很多。
记者从当地中介处了解到，热闹并非突降利好或有新的规划，而是在高佣和降价的簇拥下，大小中介渠道均在卖力拉客、促成交。
据《每日经济新闻》此前报道，福州的新房市场自去年下半年以来持续探底，不少楼盘项目也推出一些打折促销，或通过加大分销点数的方式来以价换量。某头部房企福建区域营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，而现在新盘比较多，有的营销点数已经高到10%，但不敢降价，只是以特价房或工抵房的方式来促销。”
如中铁某项目最早开盘时均价约1.5万元/平方米，现在打出特价9688元/平方米起广告，首付20%。
记者从现场了解到，这批特价房源仅为少量低楼层房，工作人员称因工程回款所以做特价清盘促销，4月15日上午有多组客户到访咨询。
该项目在售二手房在1.25万元-1.57万元/平方米，而周边其他项目二手房在售价格也在1万元-1.5万元/平方米。
附近中海某项目也以清盘名义给出了约9000元/平方米的特价，此前开盘价也在1.5万元/平方米左右。
在马尾区招商某项目，记者了解到，有特价房源最高可降30万元，原本总价167万元的房源，特惠总价137万元。
当地中介告诉记者，他们之所以力推国央企开发商这些楼盘，除了降价和总价相对便宜外，另一个重要原因是这些项目几乎可以给到全市最高的成交佣金。
这大大提升了中介人员的积极性。在马尾区某项目售楼处现场，记者看到当地小中介也在积极揽客带看。与大中介的明显区别是，他们不用着穿统一制服，如果没有听到他们在带看中的业务介绍，仅从衣装来看，多会以为他们也是前来看房的购房者。
相信“5月市场会全面复苏”
对于近期限购的放松和较为冷寂的市场效果，一位熟悉福州楼市的机构研究人士在接受记者采访时表示，不意外，福州经济去年破万亿，经济面一路向好，在政策层面要引导人口流入，2035年实现人口1000万，如今受疫情和经济下行双重压力，放松楼市政策是一个比较好的决策。
其续称，福州楼盘数目跟其他城市比起来不算多，彼此竞争会有，但不算大，更多压力来自市场环境。经济大环境会带动一些观望情绪，购房情绪不是一两项政策能影响的。
该人士认为，取消放松限购政策落地后市场情绪带动不大主要有两方面原因，一是福州对外地购房者吸引力较小，福州楼市比较典型的现象是，很多房子是下属县市客群以及海外华侨回来置业。
二是2021年1月1日福州正式放开零门槛落户政策，已经释放了大量购房需求。而记者在采访中了解到，在福州零门槛落户新政实施之前，有不少购房者为了短期内能获得购房资格，需要找机构来办理集体户口，代价则是2万-5万元不等，还未必能办理成功。
零门槛落户政策，吸引了来自南平、宁德等周边市县有购房能力的人群，也将去年的福州楼市推向了新高点。据福州市不动产登记和交易中心数据显示，2021年上半年，福州五区二手房共成交22847套，仅次于2017年同期的24452套，创近3年新高；新房市场方面，福州五区新房共成交28480套，是2020年同期的3.4倍。
虽然当下市场成交不及去年，但行业从业者对后市还是充满期待，多名中介和地产人士均乐观地表示，5月份市场会全面复苏，到时大家会出来看房。
刘忠对于今年的工作规划则是，近期会多关注A类客户，争取成交.今年要是能挣到钱，明年就在福州给孩子办理小学入学手续，如果市场还不好，他就考虑到别的城市看看机会。
