旭辉林中：房地产行业的春天已经不远了
3月24日，旭辉控股集团（00884.HK）披露了2021年业绩。报告期内，其实现收入1078亿元人民币，同比增幅达50.2%；年内净利润实现123亿元，同比增长3.6%；股东应占净利润约为76.12亿元，同比减少5.2%。
销售方面，旭辉在2021年完成合同销售2473亿元，同比实现7%的增幅，但并未能完成此前设下的2650亿元销售目标。
在谈及2022年销售指引时，林中并没有给出一个确切的数字，“旭辉22年大概有3600亿元的可销售货值，我们的目标是保持权益销售额的稳定。未来几年，旭辉会大幅度地开始提高权益销售额的比重，而不是只关注一个表面销售额的大小。”
这种转向正是基于林中对行业走势的判断。他认为行业过去的“三高”模式将会转向“高质量、高品质、高效益”的新模式，会摆脱过去过分追求规模增长的路径。
“这个行业未来在成熟期至少可以维持10+平方米的发量，至少可以维持15万亿+的交易额。”林中预计。
2023年毛利率有望修复
尽管提出了更加注重效益的目标，但旭辉在关键指标上仍有努力的空间。据年报显示，旭辉2021年毛利率实现毛利率19.3%，同比下降2.4个百分点，已连续两年下降。
旭辉执行董事、控股CFO杨欣表示，过去两年，行业毛利率整体处于下降趋势。“在上一轮扩张中，不少房企在投资上面比较进取；在限价的背景下，行业的毛利率在客观上被制衡。”
不过，这一状态或将有所改变。“从去年第四季度开始，特别是今年年初的土拍中，整体的局势已经得到了明显的扭转。”
杨欣表示，一方面，各地在集中供地的时候，已经预先给开发商留出了合理的利润空间，很多热点城市在达到限价后会采取摇号的方式，从而使拿到地的开发商有合理的利润率。另一方面，经过这一轮的洗礼之后，大部分的同行应该会越来越理性，可能会将挣钱作为投资的最核心目的，而不再把拿到土地作为核心目的。
“我相信，行业的毛利率会随着行业整体的变化逐步修复，”杨欣续称，“我们也有信心保持在行业的平均水平以上，希望2022年能有比较稳定的利润表现，2023年毛利率能开始恢复增长。”
林中也表示，未来旭辉要严守投资纪律，保持战略定力，不拿贵地不拿错地，不做激进的收并购，同时要聚焦深耕战略型的城市根据地的板块，拿地的方式上还是要坚持多元拓展，多轮驱动。
回顾2021年，旭辉在拿地方面实则颇为积极。据披露，其在2021年共获取66个新项目，应占土地出让金合计约394亿元；新增货值达到2056亿元，位于一二线的占比约为84%，平均地价达到7505元/平方米。
进入2022年，在各大民企节衣缩食应对偿债高峰之时，旭辉成为少数仍活跃在土地市场上的民营房企，一季度共获取3个新项目，应占土地出让金合计约34亿元。
截至2021年末，旭辉总土地储备合计约5250万平方米，其应占土地储备建面约2840万平方米。据亿翰智库数据，旭辉的土储存续比约3.6年。
对于这一土地储备量，林中亦提到，未来要加快土储的周转，提高资金的周转效率，“未来我们希望将土储的开发量控制在两年周期内”。
净负债率目标30%
业绩会发布当日，旭辉的股价明显下挫，盘中最大跌幅近12%，最终仍以8.83%的跌幅收盘，报4.13港元。多位市场人士指出，旭辉股价的波动主要是由于分红不够理想。
据披露，旭辉2021年度的派息采用现金股息与派发红股相结合的方案，即每股获派19港分现金股息，每100股获派发4股红股。而2020年的派息则为每股获派40港分。
对于今年的分红政策，林中解释称，管理层认为公司在当前不确定的情况下，要留下一部分现金增强股本，降低负债率，“我们省下来这些派息的钱将会用于回购境内外债券，进一步增强公司抵御行业波动的能力。”
“同时管理层认为现在的股价是被低估的，这个时候派给股东的股票其实未来会有巨大的收益，给长期的股东更好的回报。”林中提到，“过去三个月我们处在静默期，看到股价那么低，也无法增持。但今天以后就解禁了，我们大股东将会进场开始增持旭辉的股票。”
其实，相较于在股票市场的动作，近来旭辉已多次出手回购或提前赎回公司债券。
据旭辉方面此前披露，2022年，其需要刚性兑付的到期债券一共两笔，一笔是4月份到期的16亿境外人民币债券，另一笔是3月下旬到期的8亿境内人民币债券。
“截止2021年12月31日，一年内到期的有息负债占比是16%，”杨欣表示，第一季度公司提前回购和兑付了相当多的直接融资，如3月份提前回购的8亿公司债，“目前年内刚性到期的只有一笔海外人民币债券，公司已经持续回购了1.2亿，现在存续规模还剩下14.8亿元，当前公司一年内到期的有息负债为12%。”
不只是公司层面出手回购，旭辉的高管也表示将在二级市场购入公司债券。日前，旭辉对外披露称，陈东彪和杨欣将购买总规模不超过3000万元的公司债券，购买时间为其年度业绩公告即3月24日之后。
对于这一举动，身为购买主体之一的杨欣称，近期大部分内房企的债券价格出现了非理性的偏离度。“实际上这一轮的债券波动，不仅仅是来源于企业本身的基本面或者行业的基本面，其中伴随着不少不实的信息的传播，初期的话是先有一些不实的消息，然后后来在通过海外来做空的方式来兑现收益。”
混杂在许多信息中而又引起市场广泛关注的，便是日前瑞银发布的一则研报，其中提及旭辉存在600-900亿元的表外负债，并将旭辉控股的股票评级由“买入”下调至“中性”。
该报告发布后，旭辉股价连续两日大跌，跌幅均在20%左右。此后，旭辉对此报告内容予以否认，并披露其非并表项目权益后负债为251.3亿元，且无超股比担保。旭辉控股CEO林峰在业绩会表示，目前有21个项目的合作伙伴出了风险，其中有14个项目是无融资需求的尾盘项目，只有7个还在开发过程当中，“所有的项目都是封闭管理的，这7个项目在运营层面还是基本是正常的，所以整体来说对旭辉的合作并不会有太大的影响。”
有业内人士指出，当前房地产行业处于调整期，销售、资金均未有明显改善，且面临大规模到期债务的情况下，很容易形成做空的势力。
不过，站在当前这个节点，“看多派”林中还是表达了对行业的信心。“房地产业是支柱产业，是永续行业，是周期性行业，这意味着它有春夏秋冬。现在只不过这是冬天，不是末日。我们相信冬天快结束了，春天也就不远了。”他预计，5、6月份市场有望迎来小阳春。
而当新的春天来临时，地产行业无疑要从过去“高负债、高杠杆、高周转”进入新的发展模式，林中认为是个新的“三高”，即高质量、高品质、高效益，从过去过分的追求规模增长，转向追求经营效益的提升。
在这个过程中，他给旭辉定下的一个目标是，在未来8-10年把净负债率降到30%以内。
