新增“随机值” 上海土拍规则又做调整 业内：房企资金面临更严格审查

　　9月13日，上海土地市场网站公布了新一批集中供地详细公，总计48幅地块，其中涉商品住宅地块27幅，分布在11个区，总起始价约574亿元，另外本批次还涉及7幅租赁用地，14幅征收安置房。

　　值得注意的是，在发布公告的同时，还有一份《关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示》，其中在土拍规则中增加了随机值，尤为引人关注。

　　此次政策明确，第二批集中公告的住宅用地竞价规则中，将增加一个随机值概念。

　　具体变化为：竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

　　换言之，在书面报价阶段，如果出现竞买人报价相同的，将自动产生一个随机值，这个随机值将纳入到平均价的计算过程中。

　　58安居客房产研究院分院长张波告诉《每日经济新闻》记者，根据过去的规则，各竞买人通过书面报价，最接近平均值的获得土地。但类似政策有一些瑕疵，比如部分房企揣摩了平均值大小，最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而现在增加了随机值，类似“揣摩”的做法就没意义，拿地有一定的随机性，反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

　　张波表示，加了随机值，本身是增加了平均值的不确定性，也杜绝了串标的可能。此前如果几个开发商事先有沟通，可以人为左右平均值。二现在随机值增加了土拍结果的不确定性，也使得土拍更加公平。在竞拍规则上，核心逻辑还是通过这种方式来稳定地价，做到土地供给更加公平合理，而非价高者得，客观上减少了围标地块出现的可能性。

　　此前，上海在第一轮集中土拍中，每一幅地块会提前公布三个价格——起始价、中止价、最高价。当房企竞价达到中止价时，进入一次性报价，报价范围为中止价与最高价之间。最后，根据各家一次性报价取平均价，距离平均价最接近者胜出。如差价相同，价低者胜出。如价格相同，先出价者胜出。从最终结果看，多数地块成交楼板价与房地联动价的比值在40%-50%之间，这就给房企了利润一定保证。

　　张波分析认为，本次第二批整个供地在供应量上有所减少，但也形成了一定错位。第一批集中供地的时候，五大新城供应量较大，此次在部分形成供应量的基础上，增加了市中心地块的供给，对整个市场供应结构做了微调，这将有利于后续项目上市后推盘的稳定。

　　知名地产分析师严跃进表示，此次上海土拍新规，除了竞拍规则的调整以外，也形成了很多新约束，尤其是对于房企拿地资金方面的约束。类似规定，都促进了土地交易市场的稳定。至少从当前的政策管控看，房企利用高杠杆方式去拿地的可能性是不大的，房企资金或拿地主体资格将面临更为严格的审查，这自然促进了房企在拿地方面的规范性，也进一步促进当前上海土拍市场的稳定，落实稳地价的政策导向。