楼市迎“最强小阳春”，重点城市信贷收紧、调控升级

　　4月16日，国家统计局发布1-3月份全国房地产开发投资和销售情况、3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

　　3月迎来“小阳春”，一季度实现“开门红”

　　春节月过后，房企加大供货力度，热点城市需求延续了开年以来的热度。3月成交1.86亿平方米，创历年同期最高，楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看，供需两旺叠加基数效应，市场成交热度较高。一季度全国商品房销售面积为3.6亿平方米，销售金额为3.8万亿元，同比分别增长63.8%和88.5%，较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。

　　房价方面，3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比0.4%，与上月持平；同比4.4%，较上月扩大。二手住宅价格指数环比和同比分别为0.4%和3.3%，涨幅均较上月扩大。其中，一线城市调控政策作用显现，新房和二手房价环比增速都较上月回落。随着房地产贷款集中度管理、严查经营贷入楼市等信贷收紧，以及针对重点城市的住建部定向约谈、住宅供地“两集中”、新房摇号“积分制”等调控升级，重点城市房价环比涨幅有望继续缩窄。

　　土地成交清淡，二季度将进入高峰期

　　一季度土地市场相对清淡，成交量处于历年较低水平。1-3月房地产开发企业土地购置面积2301万平方米，仅比去年同期增长16.9%，低于其他年份同期拿地水平；土地成交价款809亿元，下降17.3%，为近十年最低值。

　　增加土地供给将是今年解决大城市住房问题的重要任务。近期多个重点城市公布了住宅供地计划，全年计划量较去年普遍有所增长。同时住宅供地“两集中”政策下，政策的实施将会对土地市场成交节奏产生影响，以往6月、12月供地高峰变为4月、7月、10月，其中4月首批集中挂牌规模占比较高。预计一方面将推升土地市场热度升温，二季度成交量明显提高；另一方面将带动土地溢价率收敛，有利于房企盈利能力改善。

　　开发投资稳健，房企融资结构调整

　　房地产开发投资较为稳健，一季度共实现2.76万亿元，同比增长25.6%，处于较高水平，主要受稳健的房屋施工支持。1-3月房地产开发企业房屋施工面积79.8亿平方米，同比增长11.2%；房屋新开工面积3.6亿平方米，增长28.2%。但剔除疫情低基数影响，相比2019年同期增长15.9%，2019-2021年两年的复合平均增长率为7.6%，低于2014-2019年五年间的复合增长率9.3%。

　　房企资金面相对充足，融资结构受“三道红线”影响有所调整。1-3月房地产开发企业到位资金4.7万亿元，同比增长41.4%；比2019年同期增长21.9%，两年平均增长10.4%，高于近三年增速，资金面情况尚好。从资金来源的结构来看，受到“三道红线”的限制，房企来自开发贷款的资金占比缩减至15.2%，明显低于上月及去年同期；销售回款直接形成的定金及预收款占比提升至37.4%，创出了历史新高，与成交火热相对应，融资监管收紧下内源性融资的重要性在增强。

　　（交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、首席房地产分析师夏丹）